Czy warto przedpłacić pożyczkę hipoteczną przed emeryturą

Coraz więcej Amerykanów przechodzących na emeryturę ma niespłaconą pożyczkę hipoteczną – aż 32% rodzin, gdzie głową rodziny jest osoba w wieku od 65 do 74 lat. Zaledwie trzy lata wcześniej ten wskaźnik wynosił 26%. Przeczytaj, czy warto spłacic pożyczkę jak najszybciej.

giving moneyWydłużenie spłaty pożyczek hipotecznych zostało spowodowane falą przefinansowań pożyczek, gdyż zostały obniżone stopy procentowe. Faktem jest, że wielu właścicieli domów obniżyło miesięczne raty, ale również, zaczęło spłacać długoterminową (najczęściej 30-letnią) pożyczkę od początku. Wielu cieszyło się, że odpisują większe niż poprzednio odsetki od podatków. Dla ludzi dojrzałych satysfakcja ta była krótkoterminowa. Jeżeli 50-latek przefinansował swoją w połowie spłaconą pożyczkę i zaciągnął 30-letni kredyt, to będzie go spłacał aż… do osiemdziesiątki.

Na czym polega problem

Przedstawmy dwie pary małżeńskie, które przeszły właśnie na emeryturę i są w takiej samej sytuacji finansowej: małżonkowie otrzymują łącznie $16,000 Social Security i $24,000 z emerytury zakładowej. Jedyna różnica między nimi polega na tym, że państwo Adamscy spłacili już swoją pożyczkę hipoteczną, a Barańscy jeszcze nie i mają miesięczne raty w wysokości $1,200.

Wysokie wydatki na emeryturze. Dochód na emeryturze w wysokości $40,000 rocznie stanowi znakomite zabezpieczenie na złote lata. Niestety, Barańscy mają wysokie koszty utrzymania, bo spłacają rocznie $14,400 pożyczki, co bardzo uszczupla przychód do $25,600. Ale za to mają odpis podatkowy, prawda? Otóż niekoniecznie!

Brak odpisu podatkowego. Para seniorów jak w przypadku państwa Adamskich i Barańskich nie płaci prawie żadnych podatków! Emerytura Social Security jest wolna od podatków, gdy suma emerytury Social Security i połowy innego przychodu nie przekracza limitu $32,000. Tak jest w przypadku obydwu małżeństw. Jeżeli dodamy ulgę standardową (standard deduction) dla małżeństwa seniorów plus dwa personal exemptions (w sumie urastające w roku 2007 do kwoty $19,600), to okaże się, że opodatkowana będzie jedynie kwota $4,400 ($24,000 – $19,600) w najniższym, 10-procentowym przedziale. Innymi słowy, każde z małżeństw ma federalny obowiązek podatkowy w wysokości ok. $400. Jeżeli druga para spłaca hipotekę, to skorzysta na podatkach

  1. tylko wtedy, gdy zapłacone w ciągu roku odsetki przekroczą ich standard deduction ($12,800 w roku 2007) oraz
  2. tylko do wysokości swego zobowiązania podatkowego, czyli tylko do ok. $400.

W sumie, jest to korzyść bardzo mała.

Gdy brak pieniędzy na życie

Emeryci obarczeni znaczną pożyczką hipoteczną mogą nie mieć dosyć pieniędzy na utrzymanie oraz spłatę hipoteki.

Praca po przejściu na emeryturę. Wielu emerytów przekonuje się, że skromne świadczenia Social Security nie starczają im na życie. Są zmuszeni wrócić do pracy, a wtedy tracą część świadczeń (jeżeli nie osiągnęli jeszcze pełnego wieku emerytalnego), albo wpadają w szpony Urzędu Podatkowego. Spójrzmy na państwa Barańskich. Powiedzmy, że wrócą do pracy, by zarobić $14,400 jakie płacą bankowi. Wtedy połowa ich zarobków plus emerytura Social Security zaczyna przekraczać limit $32,000 i emerytura Social Security zacznie być opodatkowana.

Czerpanie z oszczędności. Wielu seniorów obarczonych długami musi przedwcześnie sięgać do rezerw finansowych, by łatać dziury w domowym budżecie. Najwięcej oszczędności przeciętny Amerykanin ma na koncie emerytalnym 401(k) albo IRA. Ale kwoty wybrane z kont emerytalnych obłożone są podatkiem dochodowym, który dodatkowo zwiększa koszt obsługi pożyczki hipotecznej. Ponadto, niewiele pieniędzy zostanie na czarną godzinę.

Jak spłacić pożyczkę szybciej

Pożyczkę hipoteczną można przedpłacić na różne sposoby:

  1. w jednej kwocie;
  2. co dwa tygodnie (by-weekly mortgage), co polega na tym, że co dwa tygodnie spłaca się połowę miesięcznej raty, a w rezultacie płaci się 13 rat w ciągu roku. Byweekly mortgage może być zaaranżowany bezpośrednio przez bank lub przez specjalną firmę, która pobiera za tę usługę opłatę w wysokości kilkuset dolarów;
  3. przez okazjonalne dodatkowe dopłaty do rat hipotecznych, jeżeli pozwala na to budżet i przepisy banku.

Warto porozmawiać ze swoim bankiem, by dowiedzieć się, jakie strategie są tam dostępne.

Przedpłata działa!

Przypuśćmy, że zaciągnęliśmy $200,000 pożyczki na 30 lat 6 procent. Rata wtedy wynosi $1,200.

  • Jeżeli dodamy zaledwie $50 do każdej raty, to spłacimy pożyczkę w 27 lat.
  • Dodatkowa przedpłata $200 miesięcznie skróci spłatę hipoteki do 21 lat.
  • Dodatkowe $500 miesięcznie sprawi, że pozbędziemy się długu w ciągu 15 lat.

Dodatkową pomoc możemy uzyskać z witryny Bankrate Monitor (http://www.bankrate.com/brm/popcalc2.asp). Wpisz tam informacje o swojej pożyczce (kwotę, wysokość rat, termin, oprocentowanie), jaką zamierzasz przedpłacać, a zobaczysz korzyści. Równie użyteczny jest kalkulator w witrynie www.financenter.com iwww.fincalc.cal.