Jak kupić dom na aukcji

Posted: 04-JUL-06

NOTICE OF SALE SUPREME COURT — COUNTY OF QUEENS– CONTIMORTGAGE
CORPORATION, Plaintiff, against JAN KOWALSKI Defendant(s). — Pursuant to a
judgment of foreclosure and sale duly entered 7/31/2005, I, the undersigned Referee will sell at public auction at the Courtroom #25, Queens County Courthouse, 88-11 Sutphin Blvd., Jamaica, NY 11435 on 8/2/2006 at 11:00 AM, premises known as 80-30 89th Ave., Woodhaven, NY 11421. ALL that certain plot piece or parcel of land, with the buildings and improvements thereon erected, situate, lying and being in the Borough and County of Queens, City and State of New York, Block 8965, Lot 8. Approximate amount of lien $198,519.08 plus interest and costs. Premises will be sold subject to provisions of filed judgment. Index #19275/04. Kenneth Brown, Esq., Referee. Jon B. Felice & Associates, P.C. (Attorney’s for Plaintiff) 11 East 44th Street, Suite 800, New York, NY 10017. Dated: 6/21/2006. File #: Cmc 224 mac 277680 jy5-F jy26.

Ogłoszeń podobnych do tego zacytowanego powyżej możemy znaleźć wiele w lokalnej codziennej prasie. Jeżeli chcesz się dowiedzieć, jak kupuje się nieruchomości na aukcjach, ten artykuł jest dla ciebie.

Ogłoszenie

houseOgłoszenie to oznacza, że pan Kowalski, który zaciągnął pożyczkę na dom pod adresem 80-30 89th Ave., Woodhaven, NY 11421, zalega ze spłatami. Bank wziął go do sądu, bo chce mu dom odebrać za długi. Teraz dom będzie sprzedany na aukcji, która zwyczajowo w stanie Nowy Jork odbywa się na schodach budynku sądowego. Minimalną ceną wywoławczą jest wysokość niespłaconej pożyczki. Jeżeli nie znajdzie się nikt chętny, bank przejmuje własność domu i może go sprzedać w późniejszym czasie.
Jak Państwo już zauważyli, miejscem kupna/sprzedaży nieruchomości na takich przetargach jest sąd. Tak, proszę Państwa, w sądzie można stać się właścicielem domu. Proszę tylko nie zapomnieć o zabraniu ze sobą pieniędzy.
A teraz przedstawię Państwu, krok po kroku, całą procedurę.

Bank ogłasza przetarg

Przejęcie prawa własności nieruchomości i gruntu, z powodu zalegania ze spłatą kredytu, odbywa się, zgodnie z obowiązującym stanowym prawem, na publicznych przetargach. Informacja o publicznej aukcji musi być zamieszczona w lokalnej gazecie. Najczęściej jest ona wydrukowana bardzo drobną czcionką, zatem radziłabym najpierw wziąć do ręki lupę a potem dokładnie zapoznać się z treścią ogłoszeń i skoncentrować się na tych, które zapowiadają możliwość korzystnej transakcji.
Miejsce, dzień i godzina przetargu jest dość widoczna w ogłoszeniu, ale bardziej istotną sprawą jest odszukanie, w zalewie niezrozumiałego prawniczego języka, adresu wystawionej do sprzedaży nieruchomości. Proponuję uzbroić się w cierpliwość i ustalić również ten “szczegół” ogłoszenia.

Ile dom kosztuje

Ogłoszenie przeważnie podaje wysokość wywoławczej kwoty. Jeżeli nie podaje, to powinniśmy wiedzieć, że będzie ona równa kwocie niespłaconej pożyczki, a tego można dowiedzieć się z decyzji sądowej w County Clerk’s Office lub w banku – pożyczkodawcy. Najczęściej z informacji zawartej w ogłoszeniu dowiadują się Państwo, że bank posiada pierwszą pożyczkę hipoteczną (first mortgage) o wartości np. $100,000. Jest to niespłacona suma, obciążającą nieruchomość. Dodatkowo do tej kwoty będzie wliczone oprocentowanie pożyczki, koszty sądowe i inne koszty prawne, których wysokość nie jest precyzyjnie określona. Aby ją poznać muszą Państwo również zdobyć kopię sądowej decyzji z County Clerk’s Office lub od prawnika reprezentującego bank.

Możliwa jest również sytuacja, że nieruchomość jest obciążona drugą pożyczką (second mortgage). Oznacza to, że jeśli nawet wyjdą Państwo zwycięsko z licytacji aukcyjnej, nieruchomość nabyta za $100,000 (równowartość first mortgage) może być obciążona drugą pożyczką, której spłata będzie należeć do Państwa. Aby uzyskać absolutną pewność co do istnienia innych niespłaconych pożyczek obciążających nieruchomość niezbędne jest odszukanie prawa własności (title search). Czasem warunki (jesteśmy już na aukcji) mogą nie pozwalać na to, a jest to sprawa niezwykle ważna. Przy okazji kupna domu, mogą się Państwo nieoczekiwanie dowiedzieć, że stali się Państwo “posiadaczami” niechcianych lokatorów lub też budynek narusza lokalne przepisy bądź stanowi zagrożenie dla mieszkańców lub otoczenia (code violation).

Oczywiste jest, że potencjalny kupiec musi te fakty jak najdokładniej zbadać jeszcze przed udaniem się na aukcję. Szczegółową listę danych, dotyczących danej nieruchomości można otrzymać wcześniej w biurze prawnym wnoszącego sprawę w imieniu banku. Radzę tę listę pokazać własnemu prawnikowi w celu wyeliminowania ewentualnych niejasności.

Negocjacje z właścicielem

Zakładając, że jeśli nawet cena sprzedawanej na aukcji nieruchomości, ustalona na $100,000, stanowi w oczach Państwa nie lada okazję, ciągle mają Państwo szansę negocjować ją z właścicielem domu, który zalega ze spłatą pożyczki, jeszcze przed aukcją. Osoba ta bowiem ciągle ma prawo odzyskać swój dom spłacając zaległe należności lub sprzedać dom i za uzyskane pieniądze spłacić pożyczkę.

Właścicielowi można zaproponować $115,000 za tę nieruchomość, $100,000 z tytułu długu, $5,000 dla pokrycia kosztów sądowych i $10,000 jako “walk away money” dla niego. Warto mu wyjaśnić, że przyjmując naszą ofertę, otrzyma pewną sumę i naprawi swoją historię kredytową. Oczywiście, taka oferta musi być w formie kontraktu opracowanego przez naszego prawnika. Pod żadnym pozorem nie można właścicielowi wręczać depozytu (ma on przecież chroniczne problemy finansowe i nie jest godny zaufania). Depozyt powinien trafić wyłącznie na rachunek escrow, aby w razie fiaska w negocjacjach pieniądze wróciły do nas. Istnieje prawdopodobieństwo, że już wielu inwestorów, takich jak my, zwracało się do właściciela z propozycją odkupienia jego domu, a on odrzuci naszą ofertę, tak jak wszelkie inne. Jeżeli natomiast właściciel zechce nam dom sprzedać, to trzeba zwrócić się do banku, będącego w posiadaniu zaległej pożyczki i zaproponować zawieszenie procesu przejęcia domu (I). Być może uda się nam nawet uzyskać pożyczkę hipoteczną w tym banku.

Aukcja

Jeżeli ten sposób zawiedzie, ciągle mogą próbować Państwo szczęścia na aukcji. Powtórzę, proszę być całkowicie pewnym, że rozumieją Państwo przed przetargiem zasady i warunki sprzedaży oraz zobowiązania spoczywające na nieruchomości. Na aukcji, w której uczestniczyłem, aukcjoner przeczytał wszystkie prawne aspekty sprzedaży tak szybko i niewyraźnie, że przeciętny człowiek nie będący prawnikiem, nie zrozumiał nic. Podczas przetargu obecny jest reprezentant banku, który oferuje minimalną kwotę wywoławczą, czyli np. $100,000. Jest to standardowa procedura. Jeżeli nie ma innych ofert, bank przejmuje prawnie tytuł własności nieruchomości i może w późniejszym terminie sprzedać ją za pośrednictwem brokera po korzystniejszej cenie. Zatem, będąc na przetargu, w świetle prawa, mogą Państwo zalicytować przykładowe $100,000 i nabyć nieruchomość. Należy mieć przy sobie minimum wymaganego depozytu – zwykle 10% zwycięskiej oferty. Przypominam sobie pewnego kupca, który został poproszony przez prowadzącego o pokazanie dowodu posiadania gotówki lub potwierdzonego czeku, aby sfinalizować licytację. Ten schylił się, podciągnął nogawkę spodni, wyjął ze skarpetki zwinięty plik studolarowych banknotów i pokazał aukcjonerowi.

Opisałam procedurę przetargu w nadziei, że niektórzy czytelnicy mogą skorzystać z tego rodzaju okazji, która na pierwszy rzut oka jest dość nierealna i zbyt skomplikowana, aby spróbować. Proszę nie czuć się przytłoczonym niedostępną prawniczą terminologią. Moja sugestia – proszę kupić lokalny dziennik i znaleźć rubrykę z prawnymi obwieszczeniami oraz udać się na jedną czy dwie aukcje w ramach praktyki. Proszę zadawać pytania reprezentantowi sądu i banku na temat przetargu. Na aukcji nie kupimy domu naszych marzeń ani nieruchomości za grosze. Za ale z pewnością można kupić za dobrą cenę budynek do remontu i odsprzedaży albo do wynajęcia. Zatem, do dzieła… Powodzenia życzy

Elżbieta Baumgartner, rok 2010