Jak rząd pomaga właścicielom domu

W lipcu 2008 roku wszedł w życie the Housing and Economic Recovery Act, który ma pomóc rządowym agencjom Fannie Mae and Freddie Mac, ale również indywidualnym właścicielom domów, którzy stanęli wobec możliwości utraty domu za długi.

fixing-credit-score-bankruptcy-001Oprócz tego, ustawa daje kredyt podatkowy osobom kupującym dom po raz pierwszy, modyfikuje programy pożyczkowe FHA (Federal Housing Agency), pomaga weteranom i daje odpis podatkowy za podatki od nieruchomości. Oto szczegóły.

Nadzieja dla właścicieli, którzy są winni więcej niż wartość domu

Rząd stworzył program zwany Hope for Homeowners. FHA został upoważniony do zagwarantowania pożyczek o wartości 300 miliardów dolarów (bilion) dla właścicieli domów będących w finansowych kłopotach. Ci, którzy się zakwalifikują, będą mogli przefinansować obecną pożyczkę hipoteczną przez zamianę jej na 30-letni, gwarantowany przez FHA kredyt o wysokości do 90% wartości domu.

Przeczytaj więcej w artykule pt.  Program “Nadziei dla właścicieli domów” .

Wyższe pożyczki od FHA

Od dekad Federal Home Agency pomaga Amerykanom w zakupie domu przez gwarantowanie ich hipotecznych pożyczek. Oto zmiany, jakie nastąpiły:

  • Limit pożyczki FHA został podniesiony z 95% do 110% średniej medialnej (madian) ceny domów w danej okolicy.
  • Limit pożyczki jest podwyższony do 150% poprzednich wartości, obecnie do 625,000. Limit w swojej okolicy możesz znaleźć na witrynie FHA: http://www.fha.com/lending_limits.cfm
  • Kupujący muszą wpłacić co najmniej 3.5% wartości zaciąganej pożyczki jako downpayment.
  • FHA nie gwarantuje pożyczek, gdy downpayment jest wpłacany przez sprzedającego (np. w ramach takich programów jak Nehemiah czy Ameridream). Dozwolona jest natomiast finansowa pomoc rodziny.

Nakaz ujawnienia informacji przez banki

Ustawa nakazuje, by pożyczkodawcy przedstawili osobom ubiegającym się o przefinansowanie pożyczki pełne informacje w przeciągu 3 dni od otrzymania wniosku (loan disclosure). Ujawnienie informacji wymagaje jest również na 7 dni przed zamknięciem transakcji (closing), aby klient miał szansę na znalezienie innej pożyczki, jeżeli nie jest zadowolony z warunków, jakie dostaje.

Pożyczkodawcy muszą poinformować klientów, jakie mogą być najwyższe miesięczne spłaty pożyczek w ramach danej umowy kredytowej.

Odpis podatkowy dla właścicieli domów

Obecnie tylko właściciele domów, którzy wyliczają swoje odpisy podatkowe (itemize), mogą odjąć od dochodu swoje podatki nieruchomościowe.

Housing and Economic Recovery Act stworzył odpis podatkowy w wysokości $500 dla osób samotnych i $1,000 dla małżeństw, które posiadają domy, ale nie wyliczają swoich odpisów (korzystają ze standard deduction).

Ten odpis „ponad kreską” (above the line) ma pomóc osobom, które spłacają małe pożyczki albo mają dom w pełni spłacony, więc ich łączne odpisy podatkowe są niższe od standardowych (standard deduction).

Kredyt podatkowy dla kupujących dom nie tylko po raz pierwszy

Od listopada 2009 roku kredyt wynosi dla osób, ktre kupiy w roku 2009 pierwszy dom $8,000 lub 10 procent ceny domu, w zależności od tego, co jest mniejsze, a dla obecnych właścicieli domu – $6,500 lub 10% kupowanego domu.

Osoba kupująca dom po raz pierwszy (first-time home buyer), to ktoś, kto nie posiadał własnego domu czy mieszkania w ostatnich 3 latach. Obecny właściciel domu (existing homeowner), definiowany jest jako ktoś, kto przez pięć poprzedzających ośmiu lat posiadał dom i w nim mieszkał. Do kredytu kwalifikują się tylko nieruchomości użytkowane jako główne miejsce zamieszkania (principal residence), ale nie domy wakacyjne czy inwestycyjne.

Limit zarobków wynosi $125,000 dla osób samotnych i $250,000 dla małżeństw, po czym stopniowo wygasa. (Stary limit wynosił odpowiednio $75,000 i $150,000). Cena domu nie może przekraczać $800,000, a podatnik korzystający z kredytu musi mieć ukończone 18 lat.

Ulga od podatków kapitałowych skomplikowana

Wiemy, że wystarczy mieszkać w swoim domu przez 2 lata w ostatnich 5 latach, a zyski do wysokości $250,000 są schronione przed podatkami ($500,000 dla małżeństw).

To się zmienia dla niektórych właścicieli nieruchomości, bo odpis ten zostaje pomniejszony proporcjonalnie o lata, kiedy dom był posiadłością wakacyjną albo inwestycyjną.

Przykład 1: Powiedzmy, że kupiłeś dom, ale zamiast przenieść się do niego, pozostałeś w wynajętym mieszkaniu, a dom traktowałeś jako letniskowy.  Po pięciu latach przeniosłeś się do tego domu, gdzie mieszkałeś przez 15 lat. Przez ¼ czasu dom był dla ciebie letniskowym, a przez ¾ – głównym miejscem zamieszkania. Po sprzedaży domu możesz schronić przed podatkami tylko 75% zysku.

Przykład 2. Przez 15 lat byłeś właścicielem jednorodzinnego domu, który wynajmowałeś lokatorom. Następnie się tam przeniosłeś i sprzedałeś dom po 5 latach. Stare przepisy pozwoliłyby ci uniknąć 100% zysków (do wysokości $250,000/500,000), ale nowe dadzą ci schronić tylko 25% zysków.

W ten oto sposób zamknięta została luka podatkowa, z której od lat korzystali właściciele kilku nieruchomości.

Więcej można przeczytać w witrynie Housing and Urban Development:http://www.hud.gov/news/recoveryactfaq.cfm oraz  www.ncsha.org/uploads/ACF5F.pdf

Rządy stanowe starają się pomóc właścicielom

Wobec kryzysu pożyczek hipotecznych, coraz więcej stanów wprowadza przepisy, które mają na celu pomóc ludziom w potrzebie, a także zapobiec problemom w przyszłości.

Przykładem może być stan Nowy Jork. Governor’s Program Bill (S.8143-A/A.10817-A) uchwalony minionego lata, domaga się, by banki informowały pożyczkobiorców o wszczynaniu procedury przejęcia domu za długi z co najmnie 90-dniowym wyprzedzeniem. Ma to zachęcić właścicieli domów do szukania pomocy. Wraz z foreclosure notice banki mają słać listę lokalnych doradców (housing councelers) zatwierdzonych przez rząd. Przedstawiciel banku ma obowiązek spotkać się z niektórymi pożyczkobiorcami by omówić możliwość ugody (settlement). W niektórzych okolicznościach sąd ma dać pożyczkobiorcom prawnika z urzędu. Liczne klauzule w ustawie mają zapobiec niefrasobliwemu udzielaniu pożyczek przez banki w przyszłości.

Przeczytaj również artykuł pt. Jak oddać dom bankowi za długi.