Jak walczyć z bankiem, by uratować dom

Jeżeli rosnące oprocentowanie pożyczki hipotecznej albo niższy dochód utrudnia ci spłatę, ratunkiem może być modyfikacja kredytu.

Stworzony przez administrację prezydenta Obamy  wiosną 2009 roku program zwany Making Home Affordable ma na celu pomóc właścicielom domów i ustabilizować rynek nieruchomości. Omawiamy go w artykule pt.  Jak rząd pomaga właścicielom domu.  Program daje niektórym rodzinom szansę na modyfikację pożyczki, która zmniejszy miesięczne raty.

Jak działa modyfikacja

Podczas gdy przefinansowanie pożyczki hipotecznej polega na spłacie dotychczasowej i zaciągnięciu nowej (co wymaga pełnego closingu i jest kosztowne), modyfikacja pozwala zachować dotychczasową umowę pożyczkową ze zmienionymi tylko niektórymi warunkami, jak niższe oprocentowanie czy wydłużony termin spłaty. Więcej przeczytasz w artykule Modyfikacja pożyczki hipotecznej najlepiej strzeżonym sekretem banku.

Choć rząd szacuje, że 7-8 milionów ludzi może skorzystać z modyfikacji pożyczek, nakłonienie banku do współpracy okazuje się bardzo trudne. Oto co powinieneś uczynić, by zwiększyć swoje szanse.

Sprawdź, czy kwalifikujesz się do modyfikacji

Aby zakwalifikować się do programu modyfikacji, musisz spełnić następujące warunki:

  •  Masz pożyczkę hipoteczną na dom, w którym mieszkasz.
  •  Niespłacona pożyczka na dom jednorodzinny nie przekracza $729,750. Limity dla domów dwu-, trzy- i cztero-rodzinnych wynoszą odpowiednio $934,200, $1,129,250 i $1,403,400.
  • Twoje spłaty pożyczki (z podatkami odnieruchomości i ubezpieczeniem) przekraczają 31% dochodu brutto (przed podatkami) i możesz udowodnić trudną sytuacje finansową.
  •  Zaciągnąłeś pożyczkę hipoteczną przed 1 stycznia 2009.

Witryna www.MakingHomeAffordable.com zawiera więcej informacji.

Czy twój bank uczestniczy w programie Making Home Affordable?

Gdy stwierdziłeś, że kwalifikujesz się do modyfikacji pożyczki, sprawdź, czy twój bank uczestniczy w programie Making Home Affordable. Dowiesz się tu:http://makinghomeaffordable.gov/contact_servicer.html. Uczestnictwo w programie zadeklarowały takie banki, jak Citibank, Chase, Wells Fargo i wiele innych. Program jest dostępny dla posiadaczy pożyczek gwarantowanych przez Fannie Mae czy FreddieMac. Zadzwoń do swego banku pod numer figurujący na miesięcznym rachunki i dowiedz się, czy twoja pożyczka jest gwarantowana przez Fannie czy Freddie.

Banki nieuczestniczące w programie, które nie mają pożyczek ubezpieczonych przez Fannieczy Freddie mogą zmodyfikować ci pożyczkę, choć nie muszą. Również instytucje uczestniczące w programie Making Home Affordable mogą odmówić modyfikacji pożyczki, ale rząd daje im bodźce, by im się to opłacało.

Zbierz papiery

Przygotuj się udokumentować swoją sytuację finansową:przychody, zadłużenie, stan majątkowy, specjalne okoliczności. Zbierz więc odcinki z wypłaty, ostatnie zeznanie podatkowe, rachunki pokazujące minimalne płatności wymagane przez karty kredytowe, pożyczki studenckie, samochodowe,i tp.

Przygotuj też oświadczenie o kłopotach finansowych (affidavit of financial hardship).

Odwiedź doradcę

Udaj się na konsultację do  doradcy zatwierdzonego przez U.S. Department of Housing and Urban Develpment (HUD). Znajdziesz godzwoniąc pod numer 1-888-995-HOPE (4673) albo w witryniehttp://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/fc.Konsultacja jest całkowicie bezpłatna.

Rozmawiaj z bankiem

Zadzwoń lub udaj się do banku i poproś omożliwość uczestniczenia w Home Affordable Modification. Nawet jeżeli bank uczestniczy w programie Home Affordable, nie musi w każdym przypadku zgodzićsię na zmianę pożyczki. Jeżeli ci odmówi, spytaj pracownika banku (oraz doradcę HUD), jakie są twoje inne opcje. (Przeczytaj o programie Hope for Homeowners tu: http://www.hud.gov/hopeforhomeowners).

Nie myśl, że załatwisz sprawę po jednym telefonie czy dwóch. W interesie banku jest, żebyś kontynuował spłatę na dotychczasowych warunkach, a poza tym banki są teraz zasypane wnioskami o modyfikacje czy przefinansowanie pożyczek. Musisz być wytrwały.

Opracujcie plan

Program definiujedom jako „przystępny” (affordable),jeżeli miesięczne raty wynoszą nie więcej niż 31% dochodu brutto (przed podatkami). Duże znaczenie mają też inne twoje długi. Bank niechętnie będzie współpracował z klientem, którego zmodyfikowane raty plus spłaty innych pożyczek przekraczają 55% miesięcznego dochodu brutto. Może się zgodzić tylko wtedy, gdy pójdziesz na szkolenie do doradcy zatwierdzonego przez HUD.

W zależności od poziomu twoich zarobków, oprocentowanie pożyczki może być zredukowane nawet do2%, by uczynić ją „przystępną”. Jeżeli to nie wystarcza, okres pożyczki możebyć wydłużony nawet do 40 lat. Jeżeli tego mało, to w niektórych, wyjątkowych sytuacjach bank może przebaczyć ci część długu. Wszystko zależy od tego, co się bankowi bardziej opłaca: spuścić cenę czy przejąć dom za długi.

Trzeba wiedzieć

Nigdy nie zapłacisz centa za zmodyfikowanie pożyczki w ramach programu Home Affordable.Nawet stare kary za opóźnione płatności mogą ci być darowane.

Ostatnio pojawiło się mnóstwo specjalistów obiecujących załatwić strapionym klientom modyfikację  czy przefinansowanie pożyczek hipotecznych. Strzeż się ludzi, którzy domagają się opłaty za porady (housing counceling) czy modyfikację.

Zachęta od rządu

Jeżeli będziesz nową, zmodyfikowaną pożyczkę spłacał na czas, dostaniesz od rządu (czyli od nas, reszty podatników), do $5,000 w czasie pięciu lat, które zredukują twój dług.

Rząd przewidział też zachętę dla banków, które przystaną na ten program. Banki dostaną po $1,000 za zmodyfikowanie zaległej pożyczki (delinquentloan) i $1,500 za zmodyfikowanie pożyczki, która jest spłacana regularnie (nondelinquent loan). Ponadto, jeżeli klient będzie spłacał kredyt sumiennie, bank dostanie po $1,000 rocznie przez 3 lata.

Gdy wszystko zawiedzie

Gdy zawiodą negocjacje, bank nie zechce zmniejszyć ci miesięcznych rat i jedynym wyjściem wydaje się być bankructwo, przeczytaj książkę Elżbiety Baumgarnter pt. Życie od nowa: Jak uporządkować problemy w urządach (www.PoradnikSukces.com, tel.718-224-3492). Jest tam rozdział poświęcony różnym rodzajom bankructwa, a także rozdziały o wyjściu z długów, uporządkowaniu historii kredytowej, walce z nieautoryzowanymi transakcjami finansowymi itp.

Gdy pracownik banku dowie się, że poważnie rozważasz bankructwo, może szybciej zgodzić się na modyfikację pożyczki hipotecznej. Banki nie robią modyfikacji z dobrego serca, lecz dlatego, że bardziej im się opłaca od przejęcia domu za długi.

Więcej w artykule Jak rząd pomaga właścicielom domu.