Osoby zaciągające pożyczkę hipoteczną patrzą przede wszystkim na wysokość miesięcznej raty, a rzadziej wnikają w inne klauzule umowy pożyczkowej. Po kilku latach, gdy chcą pożyczkę przedpłacić czy przefinansować, dowiadują się o bardzo kosztownych restrykcjach.
Pułapka
Gdy stopy procentowe spadły gwałtownie parę lat temu, pan Wiśniewski szybko zamienił swoją zmienną pożyczkę hipoteczną na 30-letni stały kredyt. Uważał, że zrobił znakomity interes aż do chwili, gdy przyszło mu zapłacić $4,000 kary za przedpłacenie pożyczki przed terminem.
Co jest grane: Pan Wiśniewski kupił ładny dom w spokojnej części Queensu, w Nowym Jorku. Po pożyczkę udał się do brokerki kredytowej (mortgage broker) reprezentującej Washington Mutual. Brokerka dała mu znakomitą ofertę: zmienną pożyczkę (adjustable rate mortgage) początkowo na 5%. Nie wspomniała ani słowem o restrykcjach, a pan Wiśniewski dowiedział się o nich po fakcie.
Do niedawna kara za przedpłatę (prepayment penalty) była stosowana tylko względem kredytów pośledniej jakości (subprime mortgages), czyli tych udzielanych ludziom mającym splamioną historię kredytową, nadmierne długi lub nieregularne zatrudnienie. Obecnie kary za przedpłatę pojawiają się w umowach kredytowych nawet idealnych klientów, co bywa dla nich przykrym zaskoczeniem, gdy chcą później pożyczkę przefinansować.
Ile zapłacisz
Kara za przedpłatę wynosi przeważnie 2-3% pozostałego do spłaty długu w ciągu pierwszych 2-3 lat, a niekiedy wynosi równowartość 6-miesięcznych odsetek. Godząc się na tę karę klient dostaje pożyczkę od jednej ósmej do trzech ósmych punktu procentowego tańszą.
Kara za przedpłatę pożyczki, zależy od decyzji banku, przepisów danego stanu, a także ewentualnie od wymogów agendy rządowej gwarantującej daną pożyczkę.
Przykład: Rozważasz pożyczenie $200,000 na 7%. Możesz tę stawkę obciąć do 6¾ godząc się na 2-procentową karę przez trzy lata. W przeciągu dwóch lat oszczędzisz ok. $1,000, trzech lat – $1,507, a przez 30 lat – ok. $12,000. Jeżeli po dwóch latach zdecydujesz się przedpłacić kredyt, zapłacisz $3,912 kary, co będzie tylko częściowo złagodzone faktem, że oszczędziłeś $1,000 na odsetkach.
W miarę jak nasila się konkurencja na rynku pożyczek hipotecznych, banki wykorzystują każdą okazję, by przyciągnąć klienta, bowiem przeciętna osoba patrzy tylko na oprocentowanie (interest rate), nie wnikając w szczegóły. Znane z restrykcji są Washington Mutual, Country Credit Industries, Bank of America i First Nationwide Mortgage Corporation.
Kara czy niższe procenty
Jeżeli możesz dostać tańszą pożyczkę w zamian za przystanie na karę, odpowiedz sobie na następujące dwa pytania:
- Czy jest duże prawdopodobieństwo, że stopy procentowe (interest rates) spadną do poziomu, który uzasadni przefinansowanie pożyczki (czyli o 1-2%)?
- Czy planujesz dom sprzedać przed wygaśnięciem kary?
Jeżeli odpowiedź na któreś z powyższych pytań jest pozytywna, unikaj prepayment penalty.
Podsumowanie: Przystanie na prepayment penalty jest założeniem, że stopy procentowe nie spadną. Jeżeli nie masz kryształowej kuli, raczej nie ryzykuj.
Gdy chcesz przefinansować pożyczkę
Jeżeli Twoja pożyczka ma prepayment penalty, a chciałbyś ją teraz przefinansować, żeby wykorzystać spadek stóp procentowych, przeczytaj Prepayment Clause swojej umowy kredytowej. Niektóre instytucje, godzą się znieść karę, jeżeli klient chce u nich przefinansować pożyczkę. W innych firmach możesz spróbować złożyć wniosek z prośbą o zniesienie kary (penalty waver), ale pewnie niewiele wskórasz, bo banki ustępują tylko w niezwykłych okolicznościach, np. w razie śmierci w rodzinie.
Polsko-Słowiańska Unia Kredytowa nie stosuje kar za przepłacenie pożyczki.
O wielu innych sprawach, o których należy wiedzieć przed kupnem domu, piszemy w książce pt. Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić.