Koronakryzys: Czy pora refinansować pożyczkę hipoteczną?

Stopy procentowe spadły do najniższych w historii, gdy w marcu 2020 roku Rada Rezerw Federalnych obniżyła federal rate o 150 punktów bazowych (1.5 proc.), próbując pomóc gospodarce zamrożonej przez pandemię koronawirusa. Korzystając z okazji, wielu właścicieli domów rozważa refinansowanie pożyczki hipotecznej. Transakcja może oszczędzić fortunkę, albo kosztować pieniądze, zależnie od okoliczności. Warto się zastanowić i dobrze przeliczyć.

Co to jest refinansowanie pożyczki hipotecznej

Refinansowanie pożyczki polega na przedpłacie istniejącej i zaciągnięciu drugiej na korzystniejszych warunkach. Można kredyt przenieść do innego banku, albo pozostać w dotychczasowej instytucji, zależnie od tego, kto da ci lepsze warunki. Eksperci mówią, że warto refinansować, gdy koszt transakcji zwróci się w ciągu 3 lat.

Przy okazji uwaga. W polskich mediach czytamy o kredytach hipotecznych, a w amerykańskich – o pożyczkach (loans). Polska terminologia różni się od amerykańskiej. W USA pożyczka jest wypłacona pożyczkobiorcy w jednej kwocie (lump sum), po czym spłacana w uzgodnionym terminie, natomiast kredyt (linia kredytowa) jest rachunkiem odnawialnym, który umożliwia pożyczkobiorcom czerpanie z niego środków i spłatę stosownie do bilansu zadłużenia.

Pożyczkę hipoteczną można refinansować z kilku powodów: by obniżyć miesięczne raty i łączny koszt pożyczki, by zamienić jej stopę ruchomą na stałą, by skrócić okres spłat, albo wyciągnąć gotówkę z kapitału własnego (equity) swego domu. Omówmy te okoliczności po kolei.

Aby uzyskać niższe oprocentowanie

Podstawowym powodem refinansowania pożyczki hipotecznej jest obniżenie jej oprocentowania, a przez to miesięcznych rat. Panuje opinia, że opłaca się to zrobić, gdy nowa pożyczka będzie niższa o dwa procent, ale nawet mniejsza różnica może się opłacić.

Przykład: Pożyczyłeś 200,000 dol. na 5 proc. i na 30 lat. Płacisz miesięcznie 1,073 dol., co w przeciągu trzech dekad daje 386,280 dol. Jeżeli obniżysz oprocentowanie do 3.5, to raty spadną ci do 898 dol., a koszt do 323,280 dol. Co miesiąc będziesz płacił o 175 dol. mniej, więc w sumie oszczędzisz prawie sześćdziesiąt tysięcy dolarów.

To jest jednak uproszczone obliczenie, bo nie zakłada, że stara pożyczka może już być trochę przedpłacona, a nową zaczniesz spłacać od początku.

Czy się opłaca?

Pomysł wygląda dobrze, ale może nie być korzystny, jeżeli uwzględnimy koszt transakcji. Refinansowanie kosztuje od 2 do 5 proc. pożyczanej kwoty, bo, tak jak w przypadku closingu, bank chce sprawdzić, że dom jest twój i bez obciążeń, a także zarobić na opłatach (patrz poniżej). Powiedzmy, że w naszym banku refinansowanie 200,000 dol. kosztuje 3 proc., czyli 6,000 dol. Kiedy nam się zwróci? Dzielimy koszt przez miesięczną oszczędność (6,000 / 175) i okazuje się, że transakcja z poprzedniego przykładu zamortyzuje się nam w ciągu 34 miesięcy, czyli niecałych trzech lat. Jeżeli planujesz mieszkać w domu dłużej, refinansowanie pożyczki się opłaca.

Żeby skrócić termin pożyczki

Skoro spadły stopy procentowe, masz szansę zamienić dotychczasową pożyczkę na drugą, o podobnych ratach, ale na znacznie krótszy termin. Powiedzmy, że pożyczyłeś 200,000 na 30 lat i 9 proc. Gdybyś refinansował to na 5.5 proc. i 15 lat, to płaciłbyś prawie taką samą ratę, nieco ponad osiemset dolarów miesięcznie. Natomiast jeżeli już masz 5.5 proc. na 30 lat (568 dol. miesięcznie), to zmiana na 3.5 proc. i 15 lat wiąże się z podwyżką rat (715 dol.). Jeżeli stać cię na większe miesięczne raty, nie powinieneś się wahać, bo krótszy kredyt jest zawsze korzystniejszy od długiego.

W przeliczeniu twojej konkretnej sytuacji pomoże „mortgage refinance calculator”, który znajdziesz na sieci.

Żeby zmienić pożyczkę ruchomą na stałą

Pożyczki oprocentowane według zmiennej stopy (Adjusted Rate Mortgages, w skrócie ARM) są tańsze, bo dla banku mniej ryzykowne. Bierze je wiele osób, bo tylko na nie mogą sobie pozwolić. Wybór ARM jest zakładem, że stopy procentowe spadną, albo przynajmniej utrzymają się na podobnym poziomie. Niestety, jeżeli się omylisz, twoje miesięczne raty poszybują w górę. Żeby tego uniknąć, warto teraz refinansować pożyczkę na stałą, szczególnie jeżeli planujesz pozostać w domu wiele lat.

Możliwa jest też odwrotna strategia: zamiana pożyczki o stałym oprocentowaniu na taką o zmiennym. Ma to sens, gdy ktoś zaciągnął kosztowną stałą pożyczkę, spadły stopy procentowe, a on nie zamierza zostać w tym domu długo. Na przykład bierzesz 5/1 ARM – stopa procentowa będzie stała przez 5 lat, po czym zmieniana co rok zgodnie z koniunkturą. Planujesz, że gdy za pięć lat wyfrunie z gniazda ostatnie dziecko, ty dom sprzedasz, by przenieść się na Florydę, więc perspektywa wzrostu stop procentowych cię nie martwi.

Żeby wyciągnąć gotówkę czy pospłacać długi

Czasami refinansowanie pożyczki hipotecznej może wciągnąć nas w spiralę długów. W miarę jak rośnie wartość domu, właściciele refinansują pożyczki albo zaciągają kredyt pod zastaw domu (Home Equity Line of Credit – HELOC), by uzyskać dostęp do zakumulowanego udziału własnego (equity), z którego spłacają długi, finansują remont domu, studia dzieci, czy styl życia.

Możesz uzasadniać, że rozbudowa domu przyda mu wartości, a HELOC jest tańszy od innych źródeł finansowania. Kolejnym uzasadnieniem bywa fakt, że koszt pożyczki hipotecznej jest odpisem podatkowym. Pamiętaj, że od początku 2018 roku zmieniły się przepisy. Dla właścicieli, którzy nabyli dom po 31 grudnia 2017 roku, górna granica sumy pożyczki hipotecznej i kredytu HELOC, od których wolno odpisywać odsetki, spadła do $750,000, a odsetki od HELOC mogą być odpisane tylko wtedy, gdy środki wydasz na naprawę albo ulepszenie domu. Właściciele domów kupionych wcześniej, przed rokiem 2018, zachowują prawo do poprzedniego hojniejszego odpisu. Zapoznaj się z IRS Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction.

Jak pomniejszyć koszt refinansowania

Pamiętaj, że refinansowanie pożyczki kosztuje i to sporo, średnio 4,345 dol. w roku 2020. Koszty zależą od wartości pożyczki, lokalizacji, rodzaju nieruchomości, a składają się na nie, oprócz bankowych opłat, również nowa wycena domu, sprawdzenie tytułu własności, ubezpieczenie tytułu własności, sprawdzenie twojej historii kredytowej, honorarium prawnika, lokalne podatki, inspekcja domu itp.

By ograniczyć koszty refinansowania do minimum, warto zacząć od macierzystego banku, bo on nie zechce stracić dobrego klienta i może zaoferować dogodne warunki. Jeżeli pierwotną pożyczkę zaciągnąłeś niedawno, możesz negocjować redukcję kosztów. National Association of Realtors podaje, że upusty z powodu ponownego sprawdzenia tytułu własności i jego ubezpieczenia (reissue rate) mogą dać ci do 60 proc. oszczędności, tym więcej im krócej posiadasz dom. „Quick title search” jest też tańszy od normalnego – polega to na sprawdzeniu tylko obciążeń na hipotece zarejestrowanych od ostatniego pełnego sprawdzianu, czyli od twego closingu. Przepisy zależą od stanu.

Wniosek: Szukaj nie tylko dobrych warunków pożyczki, lecz zawczasu przyjrzyj się pełnym kosztom transakcji. Bank ma obowiązek dać ci je na piśmie.

Zadbaj o swoją historię kredytową

Obecnie można otrzymać 30-letnią pożyczkę na mniej niż 3 proc., 15-letnią na 2.5 proc, a pięcioletni ARM na 3.1 proc. Pamiętaj jednak, że reklamowane stawki  są zarezerwowane dla klientów o najlepszej historii kredytowej, czyli mających punktację kredytową FICO od 800 do 850 punktów. Jeżeli masz 740 do 799 punktów, bank chętnie zgodzi się na refinansowanie, ale na nieco wyższy procent, co może zaprzeczyć opłacalności transakcji. Osoby z gorszą punktacją powinny najpierw popracować nad jej poprawą.

Elżbieta Baumgartner

Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu  książek-poradników, m.in. książki pt. “Otwieram biznes” i “Praca w Ameryce”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Jak działa giełda”, „Jak inwestować w fundusze powiernicze”.