Modyfikacja pożyczki hipotecznej najlepiej strzeżonym sekretem banku

Możesz zechcieć przefinansować pożyczkę hipoteczną z różnych powodów: stopy procentowe spadly poniżej oprocentowania, jakie płacisz obecnie. Może chcesz spać spokojnie i zamienić zmienne oprocentowanie na stałe? A może dom znacznie przyrósł na wartości i chcesz wyciągnąć z niego trochę gotówki? W tym artykule przeczytasz kilka praktycznych porad.

Modyfikacja pożyczki

Pierwsza rada: zainteresuj się modyfikacją pożyczki, gdyż może być ona dla ciebie o wiele korzystniejsza od przefinansowania.

money_homeWyjaśnienie: Przefinansowanie pożyczki (refinancing) polega na spłaceniu starej pożyczki i zaciągnięciu nowej, co pociąga za sobą procedurę (i koszty) closingu oraz konieczność spłaty kredytu od początku. Modyfikacja pożyczki (loan modification) natomiast polega na zachowaniu starego kredytu, tylko z obniżonym oprocentowaniem.

Modyfikacja pożyczek stała się popularna od wiosny 2009, kiedy to wszedł w życie rządowy program Making Home Affordable, który ma pomóc w przezwyciężeniu finansowych kłopotów właścicielom domu.

Spytaj swój bank, czy może zmodyfikować twoją pożyczkę. Nie każdy bank to robi. Jeżeli tak, to opłata za modyfikację jest umiarkowana, w granicach $200-500. Nasza Unia Kredytowa (www.NaszaUnia.com) zezwala na modyfikacje, ale tego nie rozgłasza!!

Ktoś mógłby spytać, dlaczego niektóre banki zgodzą się na modyfikację i obniżenie procentów, skoro tracą na tym pieniądze. Odpowiedź jest prosta: wolą zarobić mniej, niż nie zarobić wcale, gdy klient odejdzie. Dlatego też powiedz swojemu bankowi: “I would rather do a loan modification with you than refinance with one of your competitors.”

Jeżeli twój bank sprzedał twoją pożyczkę na wtórnym rynku innemu bankowi albo Fannie Mae, to znajdź tego nowego właściciela i z nim rozmawiaj.

Upewnij się, że naprawdę oszczędzisz

Nawet jeżeli stopy procentowe są w dołku i broker pożyczkowy mówi, że powinieneś działać, przefinansowanie niekoniecznie jest w twoim interesie.

Największą wadą przefinansowania jest fakt, że zaczynasz spłacać kredyt od początku.

Przykład: Pozostaje ci 10 lat spłacania 30-letniej pożyczki. Przefinansowanie pierwotnej pożyczki na drugą 30-letnią obniży ci miesięczną płatność, ale wydłuży spłatę o 20 lat, co z pewnością nie da żadnych oszczędności, gdyż na początku każdej pożyczki spłaca się najwięcej odsetek, a wkład własny (principle) pod koniec.

Rada: Skorzystaj z mortgage calculator i policz dokładnie, co ci się opłaca. Znajdziesz go w witrynie Bankrate Monitor (www.bankrate.com/brm/calc_vml/refi.asp albo www.decisionaide.com.

Gdy planujesz wkrótce sprzedać dom

Upewnij się, że będziesz właścicielem domu na tyle długo, by odbić sobie koszty przefinansowania. Koszt closingu jednorodzinnego domu może wynosić kilka tysięcy dolarów, zależnie od jego wartości i opłat. Dowiedz się łącznej wysokości tych kosztów w swoim banku i podziel ją przez planowaną kwotę miesięcznych oszczędności. Otrzymasz liczbę miesięcy, po której transakcja będzie dla ciebie opłacalna.

Przykład. Planujesz obniżyć oprocentowanie kredytu o 1.5%, co da ci oszczędność $150 miesięcznie. Jeżeli zapłacisz za closing $3,000, to potrzebujesz 20 miesięcy, by wyjść na swoje. Gdybyś sprzedał dom wcześniej – stracisz pieniądze.

Unikaj kosztownego “bezpłatnego” przefinansowania

Niektóre banki nęcą klientów bezpłatnym przefinansowaniem. Zanim pójdziesz na ten lep, przelicz, ile cię to będzie kosztować. No-fee refinancing miewa dwie pułapki:

  1. Koszt closingu jest doliczony do pożyczki i spłacany ratalnie.
  2. Bezpłatne przefinansowanie ma nieco wyższe oprocentowanie, przez co bank zarabia aż z nawiązką za swoją początkową przysługę.

Nie wierz w bardzo tanie oferty

Niektórzy internetowi pożyczkodawcy i agresywni brokerzy pożyczkowi reklamują niebywale korzystne kredyty. Jeżeli się zgłosisz, to się okaże, że nie kwalifikujesz się, bo te kredyty nie są dawane w twojej okolicy, albo nie masz kryształowej historii kredytowej. Co najgorsze, o tym, że dostaniesz wyższe oprocentowanie od spodziewanego, możesz dowiedzieć się po długim oczekiwaniu i być może będziesz musiał przystać na wyższy koszt pożyczki.

Pamiętaj: W Polsko-Słowiańskiej Unii Kredytowej nie ma żadnych sztuczek.

Negocjuj koszty closingu

W niektórych instytucjach możesz negocjować koszty closingu. W większości jednak nie. Jak by nie było, bank musi dać ci wstępną wycenę kosztów na formularzu zwanym Good Faith Estimate. Koszty te różnią się znacznie pomiędzy bankami o setki, nawet tysiące dolarów. Bankrate.com podaje przeciętne koszty w kraju i w poszczególnych rejonach.

Więcej na temat przefinansowania pożyczki hipotecznej można przeczytać w książce pt.Podręcznik właściciela domu.