Podatki po sprzedaży domu w Stanach i w Polsce

Dla większości z nas dom albo mieszkanie stanowią najcenniejszy przedmiot majątkowy. Warto więc wiedzieć, jakie podatki nam grożą, gdy zechcemy sprzedać swój dach nad głową.

Ile podatków

Zysk po sprzedaży nieruchomości równa się cenie sprzedaży pomniejszonej o odpowiednio policzoną podstawę podatkową (adjusted tax basis) i koszty transakcji. Jeżeli na przykład 20 lat temu kupiliśmy dom za 150,000 dol, a teraz sprzedamy za 280,000 dol., to mamy 130,000 dol. zysku. Zysk ten zostanie obłożony podatkiem kapitałowym (capital gain tax), który dla większości osób wynosi 15 procent, niezależnie od tego, czy dom położony jest w Stanach czy zagranicą.

W przypadku nieruchomości obliczenie zysku rzadko jest proste, szczególnie jeżeli inwestycyjna nieruchomość była amortyzowana, rozbudowana, remontowana. Obliczenia są uproszczone dla właścicieli domów, które im służą jako ich główne miejsce zamieszkania. Co najważniejsze – podatki przeważnie są zerowe mimo sowitego zysku.

Ulga po sprzedaży domu

Przepisy podatkowe zwalniają od podatków zyski zrealizowane po sprzedaży domu czy mieszkania do wysokości 250,000 dol. dla osoby samotnej i 500,000 dol. dla małżeństwa rozliczającego się razem. Ulga ta, zwana w skrócie zwolnieniem “250,000/500,000”, przysługuje, gdy spełnione są następujące warunki:

  • warunek własności (ownership test): byłeś właścicielem domu przez co najmniej 2 lata w ostatnich 5 latach;
  • warunek zamieszkania (the use test): dom był podstawowym miejscem twego zamieszkania (principal residence) przez co najmniej dwa lata w ostatnich 5 latach.

Ulga urasta do pół miliona, jeżeli:

  • jesteś w związku małżeńskim i rozliczacie się razem (married filing jointly);
  • albo ty, albo małżonek spełnia warunek własności;
  • zarówno ty, jak i małżonek spełniacie warunek zamieszkania;
  • w ostatnich 2 latach ani ty, ani twój małżonek nie skorzystaliście ze zwolnienia podatkowego na inny dom.

Przed rokiem 2009 właściciel domu wakacyjnego mógł bez podatków sprzedać swoją główną rezydencję, przenieść się do domu wakacyjnego i po dwóch latach również go sprzedać unikając podatków od dwóch nieruchomości. Inwestorzy kupowali domy, remontowali je, przenosili się na dwa lata, po czym sprzedawali domy nie płacąc centa podatku.

Gdy nieruchomość nie była główną rezydencją właściciela

Począwszy od 1 stycznia 2009 roku Ustawa Housing Assistance Act of 2008 zmieniła regulacje dotyczące nieruchomości, które pierwotnie nie służyły jako rezydencje. Od tej pory odpis jest pomniejszony proporcjonalnie o lata, kiedy dom był posiadłością wakacyjną albo inwestycyjną.

Przykład 1. Przez 20 lat byłeś właścicielem jednorodzinnego domu, który wynajmowałeś lokatorom (okres nieuwzględniony – nonqualified period). Następnie się tam przeniosłeś, mieszkałeś przez 5 lat (okres uwzględniony – qualified), po czym dom sprzedałeś. Stare przepisy pozwoliłyby ci uniknąć 100 proc. zysków (do wysokości 250,000/500,000 dol.), ale nowe chronią tylko 25 proc. zysków, gdyż okres uwzględniony stanowi jedną czwartą dwudziestu lat, kiedy byłeś w posiadaniu domu.

W ten oto sposób zamknięta została luka podatkowa, z której od lat korzystali właściciele kilku nieruchomości. Istnieją jednak dwa wyjątki od powyższej reguły.

Luki w przepisach

Wyjątek 1. Nieruchomość, pierwotnie posiadana jako podstawowe miejsce zamieszkania, będzie się kwalifikować do ulgi, nawet jeżeli zostanie później zamieniona na wakacyjną czy inwestycyjną.

Przykład: Kupiłeś dom w Nowym Jorku, mieszkałeś w nim przez 2 lata, a następnie przeniosłeś się do kondominium na Florydzie. W przeciągu 5 lat od daty zakupu nowojorskiego domu możesz go sprzedać, a zysk będziesz miał schroniony do wysokości ćwierć albo pół miliona dolarów.

Wyjątek 2. Okres czasowej nieobecności (temporary absence) może się liczyć, jako okres uwzględniony. Sekcja121(b)(5)(C)(ii)(III) prawa podatkowego podaje, że okres nieuwzględniony nie obejmuje nieobecności „spowodowanej przez zmianę pracy, stan zdrowia czy inne nieprzewidziane okoliczności”, które w sumie nie mogą przekroczyć dwóch lat.

Przykład. Kupiłeś dom na Florydzie, ale został on zniszczony przez huragan. Jego remont zajął ci rok i dopiero wtedy tam się przeniosłeś. Po sześciu latach od zakupu dom sprzedałeś. Ile wyniesie ulga podatkowa? Czy pięć szóstych? Nie, całe 100 proc., bowiem pierwszy rok nieobecności był tymczasowy, a więc uwzględniony (qualified). Inaczej natomiast by było, gdybyś przez pierwszy rok traktował dom na Florydzie, jako wakacyjny. Wtedy ten rok byłby nieuwzględniony, więc dostałbyś tylko 5/6 ulgi podatkowej.

Czy trzeba zgłaszać sprzedaż domu do IRS?

Musisz zgłosić sprzedaż domu, jeżeli otrzymałeś formularz 1099-S albo gdy jesteś dłużny podatki. Formularz 1099-S, Processes from Real Estate Transactions, jest wystawiany przez brokera nieruchomościowego albo title company. Ażeby  uniknąć otrzymania tego formularza, wyjaśnij brokera, że jesteś uprawniony do podatkowej ulgi i podatków po sprzedaży domu płacić nie będziesz.

Podatkowe strategie

Tylko domy, które były głównym miejscem zamieszkania 1 stycznia 2009 roku zachowały swój uprzywilejowany status, czyli pozwalają na odpis, nawet jeżeli się wyprowadzisz. Upewnij się więc, że nie ma wątpliwości co do charakteru użytkowania tego domu czy mieszkania. Spędzaj tam większość czasu, upewnij się, że adres figuruje na wszystkich twoich głównych dokumentach, takich jak rozliczenie podatkowe, prawo jazdy, rejestracja samochodu, rejestracja do głosowania.

Ponadto, jeżeli grożą ci podatki, dołóż starań, by mieć papiery dokumentujące wysokość podstawy podatkowej i ulepszeń kapitałowych. Więcej dowiesz się z Publikacji 523, Selling Your Home, www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf i od swego księgowego.

Nieruchomość w Polsce

W Polsce sprzedaż nieruchomości jest wolna od podatku dla właściciela, który posiadał ją co najmniej 5 lat.

W Stanach natomiast podatkowe przepisy obowiązują tak samo transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w Stanach jak i zagranicą. Gdy mieszkaniec Stanów sprzeda mieszkanie w Polsce, to pewnie nie będzie mógł skorzystać z ulgi 250,000/500,000, bo nie mieszkał tam wystarczająco długo. Przyjdzie mu wtedy zapłacić w Stanach podatek kapitałowy od zysku. Pierwszy przedział podatku kapitałowego jest zerowy, a powyżej $40,400 dochodu podlegającego opodatkowaniu (taxable income) dla osoby samotnej i $80,800 dla małżeństw rozliczających się razem w roku 2022 – wynosi przeważnie 15 proc.

Wniosek: Jeżeli emeryt sprzedaje w Polsce małe mieszkanie albo działkę, to być może podatku w Stanach wcale płacić nie musi. Porozmawiaj na ten temat ze swoim księgowym.

Elżbieta Baumgartner

Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek-poradników, m.in. „Jak kupić dom i nie przepłacić”,  „Podręcznik właściciela domu”, “Życie bez ślubu” i „Jak działa giełda”.