Sprzedaż domu: czego trzeba się wystrzegać

W wielu stanach prawo wymaga od sprzedawcy wyjawiania wad sprzedawanego budynku. Bliższe zapoznanie się z tymi przepisami w Nowym Jorku przyda się każdemu właścicielowi domu niezależnie od jego miejsca zamieszkania, gdyż przepisy w USA są podobne.

contractOd 1 marca 2002 r. w stanie Nowy Jork obowiązuje ustawa, The New York Property Condition Disclosure Act, wymagająca wyjawienia wad sprzedawanego budynku. Do tej pory obowiązywała tu zasada captor buyer beware – nabywco strzeż się. W ten sposób Nowy Jork dołączył do 34 innych stanów, w których prawo to obowiązuje od lat.

Disclosure law w Nowym Jorku wymaga ujawnienia zasadniczych informacji dotyczących domu wystawionego na sprzedaż. W razie niedopełnienia tego obowiązku grozi mu kara w wysokości $500, która to suma stanowić będzie kredyt dla kupującego.

Jednym z najbardziej powszechnych przeszkód w transakcjach kupna/sprzedaży jest odkrycie tuż po kupnie wad technicznych, konstrukcyjnych, których nowy właściciel nie był świadomy przed przystąpieniem do transakcji. Pomoże ono uniknąć przykrych niespodzianek, zmniejszy liczbę procesów sadowych.

Property Condition Disclosure Statement (www.dos.ny.gov/forms/licensing/1614-a.pdf) to dokument, w którym właściciel domu musi odpowiedzieć na ok. 50 pytań, dotyczących trzech podstawowych zagadnień.

1. Lista zainstalowanych w domu urządzeń, systemów oraz szczegóły dot. ich stanu:

  1. Wyposażenie kuchni – piecyk, zmywarka, lodówka, kuchenka mikrofalowa, pralka, suszarka.
  2. System alarmowy, system hydrauliczny, system nawilżający trawnik (sprinklers).
  3. Grzejnik wody, kanał ściekowy, kolektor, zbiornik nieczystości, komin.

2. Stan techniczny nieruchomości, możliwe wady konstrukcyjne:

  • Przeciekanie dachu, zalewanie piwnicy.
  • Rodzaj instalacji elektrycznej, jak dawno zainstalowana.
  • Wszelkie problemy z termitami, mrówkami itd.
  • Problemy środowiskowe, obecność azbestu, radonu, zatrucie gleby.

3. Natury ogólniejszej:

  • Podjazd, ogrodzenie, droga jest użytkowana wspólnie z sąsiadami.
  • Naruszenia obowiązującej strefy.
  • Strukturalne zmiany – dobudowanie dodatkowej sypialni, łazienki.
  • Naprawy, które były wykonane bez koniecznej zgody przez nielicencjonowanych kontraktorów.
  • Większe szkody spowodowane przez ogień, huragany, powodzie lub obsuniecie ziemi.
  • Podziemne zbiorniki.

Oto przykłady szczegółowych pytań:

  • Czy ktokolwiek rości prawo do własności części nieruchomości?
  • Czy budynek ma certyfikat zamieszkania odpowiadający nieruchomości (np. zmiana domu jednorodzinnego na dwurodzinny, dobudowanie garażu za domem, werandy wymaga zgody miejskiego architekta)?.
  • Czy w miejscu nieruchomości kiedykolwiek było wysypisko śmieci?
  • Czy jakieś wady techniczne powodują korozje, grzyb lub zalewanie?
  • Czy są jakieś materialowe wady w następujących elementach: stropy, podłogi, dźwigary, nadproże, filary, ściany przedziałowe?
  • Czy istnieją problemy powodziowe, ściekowe, pochyły teren, których rezultatem jest zbieranie się wody w jakiejkolwiek części budynku?
  • Czy istnieją jakiekolwiek wady w funkcjonowaniu wymienionych elementów (tu lista 17 pozycji)?

Na każde z powyższych pytań sprzedający może wybrać odpowiedź tak, nie, nie dotyczy lub nie wiem. Jednak właściciel domu, który na większość z pytań dotyczących domu zamieszkanego przez niego przez wiele lat odpowiada: nie wiem – wzbudza niedowierzanie i jest sygnałem alarmowym dla przyszłego nabywcy.

Nowe prawo nie zabrania właścicielom sprzedaży nieruchomości w stanie obecnym (“as is”), czyli z istniejącymi wadami. Nie wymaga też od nich, aby podejmowali oni samodzielne dochodzenia, inspekcji w celu ustalenia rzeczywistego stanu domu, aby odpowiedzieć kompletnie na wszystkie pytania. Nielegalne jest tylko udzielanie fałszywych informacji, ukrywanie znanych im faktów, dezinformowanie. Sprzedający nie będzie mógł bezkarnie stwierdzić, ze nie pamięta żadnych problemów z dachem, jeśli wspólnie ze szwagrem wymienili rury, bez zezwolenia i bez licencji. Nowe prawo zapobiegnie składaniu przez sprzedających fałszywych oświadczeń, chociaż nie wyeliminuje wszystkich problemów związanych ze stanem technicznym sprzedawanego domu ani debat.

Nowe prawo dotyczy jedynie odsprzedaży, nie nowo wybudowanych domów, co-opów czy kondominiów.

Stosować się do niego musza brokerzy real estate, jak i osoby samodzielnie sprzedające dom, bez usług pośredników. Ujawnienie tych informacji leży w interesie każdej ze stron. Nieuczciwy sprzedający, który zataja ważkie informacje, może uwikłać się w wieloletnie kosztowne procesy sadowe. Kupującemu będzie łatwiej dokonać selekcji domu, który chce kupić, jeżeli już na wstępie będzie wiedział, jakich problemów się spodziewać, może też z lepszym skutkiem negocjować cenę. Cieszą się też brokerzyreal estate, którzy niejednokrotnie bywali stawiani przed sadami cywilnymi za misreprezentacje z powództwa kupców, czujących się oszukanymi, ponieważ pośredniczyli w sprzedaży domu z wadami, o których “powinni wiedzieć”.

Z całą pewnością seller’s disclosure to duży krok w ułatwieniu kupienia kota w worku, czego się wszyscy obawiają.

Więcej informacji zawiera książka pt. Podręcznik właściciela domu.

Teresa Rekas