TOD: Jak wyznaczyć beneficjenta twego domu na wypadek śmierci

Jeżeli jesteś właścicielem domu, to chcesz żeby ten dom przeszedł po twoje śmierci w ręce bliskiej osoby. Przeczytaj, jak to zrobić.

Jak przekazać dom spadkobiercom

Jest kilka sposobów. Można kogoś dopisać do aktu własności, czyli uczynić współwłaścicielem, można dom oddać za życia (przepisać na drugą osobę, czyli przekazać darowiznę), można zapisać w testamencie, albo sporządzić Living Trust. Te dwie pierwsze metody mają swoje wady: utrata kontroli, nieodwracalnośc decyzji, wysokie podatki po sprzedaży domu przez spadkobierców. Co to spadku, wadą jest konieczność przeprowadzenia sądowej procedury spadkowej (probate), która jest kłopotliwa, kosztowna i czasochłonna. Living Trust działa dobrze, ale jest kosztowny w założeniu, bo prawnicy życzą sobie od 1,500 do 2,500 dol. Przeczytaj więcej w książce „Planowanie spadkowe”.

Ale w połowie stanów USA istnieje lepsza metoda: wyznaczenie beneficjenta nieruchomości poprzez Transfer on Death Deed.

Co to jest Transfer on Death Deed?

Akt TOD w USA wygląda jak każdy inny deed służący do przeniesienia własności nieruchomości, ale zawiera oświadczenie, że nie wchodzi w życie aż do śmierci właściciela. Każdy stan ma szczególne wymagania, więc warto rozważyć konsultację z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Stan Illinois ma opracowany formularz, którym można się posłużyć. Znajdziesz go na sieci, gdy wpiszesz w Google „Transfer on Death Instrument” Illinois. Nie radzę wypełniać go samodzielnie, bo trzeba wiedzieć, co się robi. Na przykład opis nieruchomości, to nie jest tylko jej adres, lecz i numer działki w powiatowych rejestrach. Trzeba też być świadomym komplikacji, które mogą wyniknąć wtedy, gdy dom jest posiadany wspólnie przez kilka osób.

Czy TOD jest dostępny w twoim stanie?

Obecnie 27 stany i Dystrykt Kolumbii oferują możliwość zastosowania TOD. Są to: Alaska, Arizona, Arkansas, California, Colorado, Hawaii, Illinois, Indiana, Kansas, Minnesota, Missouri, Montana, Nebraska, Nevada, New Mexico, North Dakota, Ohio, Oklahoma, Oregon, South Dakota, Texas, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin and Wyoming. (In Michigan Lady Bird Deed działa podobnie.)

Sprawdź, czy Twój stan pozwala na akty przeniesienia własności na wypadek śmierci. Jeśli nie, to może się to wkrótce zmienić, bo kilka kolejnych stanów entuzjastycznie rozważa ich użycie. Porozmawiaj z prawnikiem, albo skontaktuj się z biurem ewidencji gruntów (County Recorder) w swoim powiecie, aby dowiedzieć się, czy ta opcja jest dla ciebie dostępna.

Zalety TOD

Oto niektóre korzyści wynikające z aktów TOD:

  • Dzięki TOD unikasz sądowej procedury spadkowej (probate).
  • Dokument TOD jest dość łatwy do opracowania, więc pomoc prawnika nie powinna być droga – znacznie tańsza niż w przypadku Living Will czy testamentu.
  • Możesz wyznaczyć na beneficjenta jedną albo kilka osób. Jeżeli nie dożyją one twojej śmierci, nieruchomość przejdzie na twoją masę spadkową (estate).
  • W każdej chwili możesz zmienić zdanie i unieważnić TOD.
  • Po twojej śmierci procedura przeniesienia tytułu własności na beneficjenta jest prosta. Zgłasza się on z aktem zgonu i dokumentem tożsamości do biura ewidencji, wnosi jakieś opłaty skarbowe i przepisuje dom na swoje nazwisko.

Jeśli TOD jest dostępny w twoim stanie, warto z niego skorzystać.

Co zawiera akt TOD?

Akt TOD wygląda jak inne akty dotyczące nieruchomości (real estate deeds); wskazuje obecnego właściciela, podaje dokładne dane prawne nieruchomości i wyznacza osobę, która otrzyma nieruchomość (zwaną beneficjentem). TOD zawiera również dodatkową deklarację, w której jasno wynika, że akt nie wejdzie w życie do czasu śmierci obecnego właściciela.

Beneficjent, którego wyznaczasz do dziedziczenia nieruchomości, nie ma do niej żadnych praw aż do twojej śmierci – lub, jeśli jesteś właścicielem nieruchomości wraz ze współmałżonkiem lub inną osobą, do czasu śmierci ostatniego pozostałego przy życiu właściciela. Beneficjent nie musi podpisywać, potwierdzać ani nawet być o nim informowany, chociaż zazwyczaj mądrze jest go o tym powiadomić.

W TOD zazwyczaj możesz również wyznaczyć beneficjenta zastępczego, który odziedziczy nieruchomość, jeśli pierwszy beneficjent umrze przed tobą. Jeśli nie wyznaczysz zastępcy, a twój pierwszy wybór nie przeżyje ciebie, nieruchomość przejdzie przez procedurę  spadkową.

Sporządź TOD

Każdy stan ma szczególne wymagania, więc warto rozważyć konsultację z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Stan Illinois ma opracowany formularz, którym można się posłużyć. Znaleźć go można na sieci, gdy wpiszemy „Transfer on Death Instrument” Illinois (https://www.isba.org/sites/default/files/sections/generalpracticesoloandsmallfirm/TODI%20forms.pdf). Nie radzę wypełniać go samodzielnie, bo trzeba wiedzieć, co się robi.

Gdy dokument jest gotowy, składasz podpis przed notariuszem. Sprawdź prawo obowiązujące w twoim stanie, aby upewnić się, że nie potrzebujesz innych świadków. Członek rodziny, któremu przekazujesz majątek, nie musi być obecny.

Jeśli nie masz zawiłej sytuacji, twój stan opracował formularz do TOD, a urzędnicy powiatowi są pomocni, to możesz nawet obyć się bez prawnika. Musisz jednak być pewny, że spisany akt TOD jest ważny w twoim stanie, ponieważ zasady bywają różne. Jeżeli jednak maż jakiekolwiek wątpliwości, skorzystaj z pomocy adwokata, a będziesz spał spokojniej.

Rejestracja TOD

Co zrobić, by dokument miał moc prawną? TOD trzeba zarejestrować w biurze powiatowej ewidencji gruntów, zwanym często biurem powiatowego rejestratora (County Recorder), w ustalonym terminie. W przeciwnym razie nikt nie będzie wiedział, że TOD istnieje i dokument nie będzie miał mocy prawnej. Zachowujesz cały tytuł i własność swojej nieruchomości aż do śmierci.

W kilku stanach dodano zasady, takie jak wymóg podpisania aktu przez świadków lub dotrzymanie ostatecznych terminów złożenia aktu.

Co się dzieje po twojej śmierci

Po twojej śmierci własność przechodzi natychmiast na beneficjenta i/lub beneficjentów wskazanych w akcie. Jeżeli z nieruchomością związana jest hipoteka lub inne długi, zobowiązania te przechodzą razem z nieruchomością.

Jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości lub jest w związku małżeńskim, przyda ci się porada prawna. Małżeństwo podpisuje instrument TOD razem, ale współwłasność domu ma pierwszeństwo nad TOD. Oznacza to, że po śmierci męża, dom przejdzie na żonę, a nie na syna, który został wskazany jako beneficjent.

Jak unieważnić akt TOD

Jeżeli zmienisz zdanie, możesz w każdej chwili unieważnić akt TOD lub po prostu złożyć inny dokument, by zostawić dom komuś innemu.

Uwaga: Nie używaj testamentu do unieważnienia aktu przeniesienia na wypadek śmierci. To nie zadziała. Najlepszym sposobem, aby jasno wyrazić swoją intencję, jest sporządzenie prostego dokumentu unieważniającego TOD, który nazywa się TOD Revocation. Będziesz musiał zarejestrować unieważnienie w taki sam sposób, w jaki rejestrowałeś pierwotny akt TOD. Oznacza to, że w większości stanów spiszesz odwołanie, podpiszesz w obecności notariusza i złożysz je w biurze ewidencji gruntów w powiecie (county), w którym złożyłeś akt TOD. Po wykonaniu tych kroków z publicznych rejestrów wynikać będzie, że twój akt TOD został unieważniony.

Elzbieta Baumgartner