Zakup domu na kredyt a odpisy podatkowe

Ceny domów wzrosły bardzo w ostatnich latach. Wiele osób decyduje się na nabycie drogiej rezydencji, w nadziei na uzyskanie dużych odpisów podatkowych. Jest powszechnie wiadome, że koszt pożyczki i podatki gruntowe są odliczane od dochodu właściciela nieruchomości. Czy coś jeszcze?

housePozostaje pytanie, czy odpisem podatkowym są koszty closingu (procedury zamknięcia kupna-sprzedaży domu). Odpowiedź nie jest prosta.

Punkty

Punkty (points) – to opłaty uiszczone przez pożyczkobiorcę w celu uzyskania pożyczki hipotecznej, zwane czasem loan origination fees, discount points, loan discount, mortgage charges. Punkty mogą być odpisane w całości w roku zakupu domu tylko wtedy, jeżeli zostaną spełnione następujące warunki:

  1. Pożyczka jest zaciągnięta pod zastaw domu, w którym mieszkasz przez większość czasu.
  2. Banki zwyczajowo pobierają punkty w twojej okolicy.
  3. Wysokość punktów jest typowa dla twojej okolicy.
  4. · Stosujesz gotówkową metodę rozliczenia podatkowego (cash metod of accounting).
  5. Kredyt posłużył do kupna, wybudowania lub ulepszenia twego domu.
  6. Punkty zostały wyliczone jako pewien procent pożyczki.
  7. Punkty zostały wyraźnie wymienione i wyliczone w settlement statement.
  8. Włożyłeś w swój dom gotówkę równą co najmniej tym punktom.

Jeżeli nie spełnisz powyższych warunków, odpisujesz punkty stopniowo na druku Schedule A przez czas spłaty pożyczki.

Punkty pożyczki hipotecznej zaciągniętej na zakup domu będącego głównym miejscem zamieszkania są przeważnie odpisem w roku zakupu domu.

Punkty od pożyczki zaciągniętej na zakup drugiego domu (np. wakacyjnego) muszą być odpisywane przez okres spłaty pożyczki.

Gdy przefinansowujesz dom, punktów nie możesz odliczyć jednorazowo, lecz musisz je amortyzować w czasie spłaty pożyczki. Gdy przefinansowujesz dom po raz drugi, odliczasz jednorazowo pozostałe punkty poprzedniej pożyczki. (Przefinansowanie polega na spłacie starej pożyczki i zaciągnięciu drugiej, na korzystniejszych warunkach).

Koszty closingu odpisywane przy sprzedaży domu

Koszt closingu (settlement costs), czyli procedury zamknięcia transakcji kupna domu, niestety nie są odpisem podatkowym w roku zakupu. Uwzględnia się je dopiero po sprzedaży nieruchomości. Trzeba więc trzymać dokumenty przez wiele lat i dopiero po sprzedaży domu dopisać te koszty do podstawy podatkowej domu (podatki po sprzedaży domu wyjaśniam dokładnie w książce pt. ”Podręcznik właściciela domu”, www.PoradnikSukces.com). Jeżeli przekażesz kiedyś dom dzieciom w drodze darowizny i spadku, nie zaniedbaj również przekazania wszystkich papierów.

Oto koszty, które uwzględnia się po sprzedaży domu: honorarium prawnika, opłatę za sprawdzenie tytułu własności (title search) i ubezpieczenie tytułu własności (title insurance), pomiary (surveys), opłaty związane z nabyciem domu, jak transfer taxes, mortgage taxesczy stamp taxes, koszt zainstalowania prądu, gazu czy wody (utility services). Należy też doliczyć wydatki, jakie zgodziłeś się pokryć za sprzedającego, np. zaległe odsetki, recording fees, prowizję agenta real estate.

Koszty closingu odpisywane w roku zakupu domu

Tylko dwa rodzaje kosztów spośród tych zapłaconych w czasie closingu mogą być odpisane w roku zakupu domu: przedpłacone odsetki pożyczki hipotecznej i przedpłacone podatki gruntowe.

Przedpłacone odsetki pożyczki hipotecznej (pre-paid interest). Gdy kupujesz dom, możesz mieć closing w dowolnym dniu miesiąca. Jednakże większość banków woli, by płatność rat przypadała na 1 każdego miesiąca. Dlatego, jeżeli masz closing np. 20 maja, to przedpłacisz odsetki zaciąganej pożyczki za 10 dni (do końca miesiąca). Twoja pierwsza rata będzie dłużna dopiero za miesiąc i 10 dni, czyli 1 lipca. Skoro koszt pożyczki hipotecznej jest ulgą podatkową, 10-dniowe odsetki zapłacone w czasie closingu też są odpisem. W odróżnieniu od czynszu za najem mieszkania, pożyczkę hipoteczną spłacasz bankowi “z dołu”.

Przedpłacone podatki gruntowe traktowane są analogicznie. Jeżeli sprzedający miał podatki zapłacone z wyprzedzeniem, to zwracasz mu pieniądze za okres, w którym będziesz właścicielem. W czasie closingu podliczona jest należna kwota i dodana do kosztów closingu jako “pro-rated property taxes”. Odszukaj ją w swoich papierach i uwzględnij na zeznaniu podatkowym.

Koszty closingu, które nie są odpisem

Niektóre koszty closingu nie są wcale ulgą podatkową – ani teraz ani w przyszłości: koszt ubezpieczenia od pożaru, składki na ubezpieczenie pożyczki hipotecznej (mortgage insurance), loan assumption fees, koszt sprawdzenia twego raportu kredytowego (credit check), opłata za wycenę domu wymagana przez bank, opłaty za przefinansowanie pożyczki hipotecznej. Komisowe agenta (sales commission) też nie jest twoim odpisem, bowiem zapłacił je właściciel.

Twoje odpisy w przyszłych latach

W przyszłych latach będziesz miał dwa znaczne odpisy wynikające z posiadania domu, w którym mieszkasz. Są to wszystkie odsetki pożyczki hipotecznej oraz podatki gruntowe.

Możesz odliczyć od podatku koszt pożyczki do $1 mln wziętej na kupno lub wybudowanie jednego lub dwóch domów (miejsc zamieszkania). Odsetki od pożyczki na budowę (construction loan) są odpisem podatkowym od momentu rozpoczęcia budowy.

Bank, który udzielił kredytu, co roku przesyła druk 1098 z sumą odsetek zapłaconych w danym roku. Na początku raty składają się głównie z odsetek, odpisy są więc znaczne.

Pamiętaj: Koszt pożyczki hipotecznej odpisuje tylko osoba, która pożyczkę zaciągnęła. Powiedzmy, że matka kupiła dom, gdzie zamieszkała razem z córką. Córka ma wysokie zarobki, więc by pomniejszyć podatki zaczęła odpisywać koszt kredytu hipotecznego. IRS to szybko odkrył i zakwestionował, bowiem druk 1098 był wystawiony przez bank na matkę. Gdyby matka z córką kupiły dom razem, mogłyby odpisem dzielić się po połowie.

Więcej informacji znajdziesz w broszurze Urzędu Podatkowego Publication 936 – Home Mortgage Interest Deduction, tel. 800/TAXFORM, www.irs.gov oraz w książce pt. Poradnik właściciela domu.