Zanim pożyczysz na mieszkanie: Pułapki mieszkań spółdzielczych co-op

Co to jest co-op

Definicja: Co-op – to popularny skrót od cooperative, odpowiednik polskiej spółdzielni mieszkaniowej. Nie kupujesz tam określonego mieszkania, lecz udziały spółki (czyli spółdzielni), która posiada budynek, czyli stajesz się udziałowcem tej spółdzielni. Liczba udziałów odpowiada powierzchni i lokalizacji mieszkania i upoważnia ich posiadacza do użytkowania danego mieszkania i wspólnych pomieszczeń. Co-op apartament  przetłumaczymy jako mieszkanie kooperatywne (żeby nie mieszać go z polskim  mieszkaniem spółdzielczym).

apartmentW wielu aspektach co-op jest podobny do condominium, różnica polega przede wszystkim na formie własności. Właścicielcondominium apartament – mieszkania własnościowego – posiada nieruchomość, właściciel mieszkania kooperatywnego – tylko udziały w spółdzielni.

Właściciel mieszkania co-op uiszcza następujące opłaty:

  1. miesięczne opłaty eksploatacyjne, tzw. maintenance fee, które są częścią kosztów utrzymania budynku proporcjonalną do ilości posiadanych udziałów;
  2. spłaty pożyczki na co-op, jeżeli właściciel taką zaciągnął.

Oto jakie składniki wchodzą w miesięczne opłaty eksploatacyjne (maintenance):

  1. koszty ogrzewania, gorącej wody, elektryczności zużywanej we wspólnych pomieszczeniach,
  2. koszt napraw i utrzymania budynku,
  3. ubezpieczenie budynku,
  4. wynagrodzenie menedżera budynku (management fees),
  5. podatki od nieruchomości,
  6. spłata pożyczki hipotecznej zaciągniętej przez spółdzielnię.

Te ostatnie dwa komponenty są charakterystyczne dla mieszkania kooperatywnego. Spółdzielnia płaci podatki od nieruchomości i spłaca kredyt zaciągnięty na wybudowanie czy kupno budynku, a koszty te rozkłada proporcjonalnie na udziałowców. Podatki i odsetki od pożyczki hipotecznej udziałowiec może odliczyć od swoich dochodów. Jeżeli opłaty miesięczne wynoszą np. $500, a 20% z tego przypada na spłatę podatków i pożyczki hipotecznej, to $100 na miesiąc można odliczyć od dochodów.

Jak działa co-op

Mieszkańcy danego budynku czy kompleksu mieszkalnego stanowią samorządną spółdzielnię i drogą głosowania decydują o różnych sprawach, takich jak wydatki, personel zarządu i zatwierdzanie nowych mieszkańców. Mieszkańcy wybierają zarząd (co-op board). Podobnie jak w przypadku mieszkania własnościowego (condominium), zarząd spółdzielni zatrudnia menedżera i pracowników, albo management company, których zadaniem jest utrzymanie obiektów spółdzielni w porządku. Zarząd opracowuje statut spółdzielni, a członkowie go zatwierdzają. Statut ten może być bardzo restrykcyjny, co wyjaśniam dalej.

Przestroga: Do sprzedaży mieszkania kooperatywnego potrzebna jest zgoda zarządu spółdzielni lub komisji specjalnie powołanej w celu akceptacji potencjalnych właścicieli mieszkań. Odsprzedasz swój lokal tylko komuś, kogo komisja zatwierdzi. Mogą sprzeciwić się nowemu kandydatowi z powodu jego nieodpowiedniego pochodzenia, stanu finansowego, statusu itp. Na przykład, bardzo trudno jest kupić mieszkanie w niektórych budynkach na eleganckiej Park Avenue na Manhattanie, zamieszkałych przez amerykańskich (i nie tylko) sławnych i bogatych ludzi. Przeszkodą jest nie tylko cena (idąca w miliony dolarów), lecz i zarząd kooperatywy, który sprzeciwi się wprowadzeniu zwykłego nowobogackiego. Zarząd odrzuci również niejedną gwiazdę, jeżeli uzna, że jej wprowadzenie zakłóciłoby spokój w budynku.

Kupując mieszkanie kooperatywne zwróć uwagę na finansową kondycję spółdzielni i jej długi. Może się okazać, że pożyczki zaciągnięte na wybudowanie czy zakup budynku mieszkalnego są “balonowe”, czyli po kilku latach spłacania samych tylko odsetek wymagać będą całkowitego zwrotu kapitału. Nawet jeżeli spółdzielnia przefinansuje pożyczkę, nowy kredyt może być na mniej korzystnych warunkach, wtedy miesięczne opłaty każdego właściciela wzrosną. Ażeby przyjrzeć się finansom spółdzielni, poproś o jej raport finansowy za ostatni rok.

Bądź również przygotowany na to, że współpraca z zarządem spółdzielni mieszkaniowej będzie bardzo ślamazarna. Członkowie zarządu to ochotnicy, którzy spotykają się na zebraniach raz w miesiącu. Twoje podanie musi czekać do następnego miesięcznego zebrania. Jeżeli brakować będzie jakichś dokumentów, to sprawa będzie odłożona o miesiąc.

Wścibski zarząd spółdzielni

Ingerencja zarządu spółdzielni nie kończy się po zakupie mieszkania, a właściwie się zaczyna.

Bądź przygotowany na to, wewnętrzne przepisy regulują bardzo ściśle, co możesz, a czego nie możesz zrobić w swoim mieszkaniu. Powiedzmy, że na początek chcesz mieszkanie wyremontować sam przy pomocy zaprzyjaźnionej złotej rączki. Możesz się dowiedzieć, że tego ci nie wolno: remont może zrobić tylko ktoś, kto ma licencję na „home remodeling”, instalację elektryczną może dotknąć tylko licencjonowany elektryk, a hydraulikę – tylko hydraulik a licencją. Zanim zaczniesz remont, musisz przygotować plan remontu a dokładną listą robót, nazwiskami specjalistów i kopiami ich licencji.

Mało tego. Pewnych rzeczy nie wolno ci zmieniać. Wewnętrzny regulamin może na przykład zabronić ci zamiany wanny na prysznic, zainstalowania pralki czy wstawienia klimatyzatora w ścianę.

Gdy zakończysz remont, zarząd co-opu nadal będzie się wtrącać do twoich spraw. Wewnętrzne przepisy mogą regulować ściśle sprawy dotyczące parkowania, wystawiania śmieci, hałasu, rzeczy, które można wystawiać na balkonie, tarasie czy przed domem. Najprawdopodobniej spółdzielnia nie pozwoli ci też na podnajem mieszkania. Może to być nie lada utrudnieniem.

Rada: Zanim zdecydujesz się na kupno mieszkania, uważnie przeczytaj wewnętrzny regulamin. Dostaniesz go od sprzedającego lub w biurze spółdzielni.

Finansowanie co-opu

Przed 1984 rokiem amatorzy mieszkań kooperatywnych musieli płacić gotówką lub zaciągać pożyczki osobiste. W roku 1984 Fanny Mae zgodziła się kupować co-op loans, tak jak kupuje pożyczki hipoteczne, więc banki chętniej zaczęły udzielać te pożyczki. Większość banków udostępnia co-op loans, włącznie z naszą Polsko-Słowiańską Unią Kredytową, która pobiera tylko ćwierć procenta więcej niż na pożyczkach hipotecznych na domy. Szkoda tylko, że Unia Kredytowa nawet nie informuje o swojej ofercie czlonkow w witrynie internetowej. Wyglada, na to, że jest to sekret.

W niektórych stanach co-op jest uważany za osobistą własność (personal property), a nie nieruchomość.

Podczas gdy pożyczka na dom jest udzielana pod zastaw hipoteki tego domu, co-op loan jest dawany pod zastaw hipoteki całej spółdzielni. Znaczy to, że jeżeli członek spółdzielni przestanie spłacać pożyczkę i okaże się niewypłacalny, ucierpi cała spółdzielnia. Nawiasem mówiąc, mechanic’s lien jednego członka jest nałożony przeciwko całej spółdzielni.

Ażeby dostać pożyczkę na co-op musisz dostarczyć bankowi pełnych informacji o spółdzielni (jej dobrą kondycję finansową, dobry zarząd, solidność budynków), by udowodnić, że spółdzielnia odpowiada pewnym standardom.

Zalety i wady co-opu

Podsumujmy wady i zalety mieszkań kooperatywnych.

Zalety: Mieszkania co-op mają swoje dobre strony.

  1. Co-op jest tańszy od kondominium i o wiele tańszy od indywidualnego domu.
  2. Koszt closingu jest niższy niż closingu innych form nieruchomości.

Wady: Warto podać kilka wad.

  1. Miesięczne opłaty co-opu (maintenance charges) są wyższe niż w kondominium.
  2. Trudniej jest uzyskać pożyczkę na co-op.
  3. Oprocentowanie co-op loan jest wyższe od oprocentowania pożyczki hipotecznej na dom czy kondominium.
  4. Zarząd spółdzielni musi zatwierdzić każdego kupca.
  5. Cała spółdzielnia ponosi finansową odpowiedzialność w razie, gdyby któryś z członków zaprzestał spłaty co-op loan.
  6. Statut spółdzielni może mieć wiele restrykcji dotyczących remontów, dekoracji, podnajmowania lokali itp.

Wniosek: Mieszkania co-op są mniej korzystną formą własności od mieszkań własnościowych (condominiums), a przez to kosztują mniej.

Więcej na temat mieszkań kooperatywnych (co-ops) i własnościowych (condominiums) można przeczytać w książce Jak kupić dom i nie przepłacić. Znajduje się tam porównanie tych dwóch rodzajów mieszkań, które pomoże w wyborze.