Co powinieneś wiedzieć o „foreclosure”, by nie stracić domu.
Przykład z życia
Niedawno zadzwonił do Poradnika zdenerwowany Czytelnik, pan K. z Zachodniej Wirginii. Przed dwoma laty kupił dom za $250,000 i zaciągnął na niego pożyczkę w wysokości $220,000. Jest bez pracy, zarobki żony ledwie starczają na opłacenie bieżących wydatków, więc już od paru miesięcy nie może spłacać swojej pożyczki na dom (mortgage). Teraz bank, który pożyczki udzielił, zaczyna coś, co się nazywa foreclosure. Pan K. nie bardzo wie, co to jest, co mu grozi i chciałby wiedzieć, co powinien w tej sytuacji zrobić.
Definicja: Pożyczka hipoteczna jest pożyczką pod zastaw domu. Jeżeli dłużnik zaniedbuje spłaty pożyczki, zastaw może mu być odebrany. Foreclosure—to proces prawny, w wyniku którego właściciel domu nie wywiązujący się na czas ze spłaty pożyczki hipotecznej, traci prawo własności domu. Bank lub inna instytucja finansowa, która udzieliła pożyczki hipotecznej (pierwszej lub drugiej) na kupno tej nieruchomości, pozbawia właściciela prawa własności drogą sądową, co przeważnie zajmuje około roku.
Kiedy bank wszczyna akcję prawną
Rata pożyczki hipotecznej powinna wpłynąć do banku albo pierwszego każdego miesiąca, albo w dniu miesiąca, kiedy miało miejsce podpisanie aktu kupna-sprzedaży. Bank przeważnie ustanawia 15-dniowy okres karencji (grace period), czyli toleruje 15-dniowe opóźnienia, po czym nakłada pewną karę (late payment penalty).
Nawet przed upłynięciem 15 dni bank może posłać klientowi upomnienie. Jeżeli ten nie wpłaci pieniędzy natychmiast, bank wysyła kolejny list lub nawet dzwoni do pożyczkobiorcy. Gdy opóźnienie spłaty pożyczki dochodzi do 60 dni, bank informuje klienta pisemnie, że rozpocznie proces przejęcia domu, jeżeli nie otrzyma zaległych pieniędzy. Po odczekaniu 3 miesięcy od otrzymania ostatniej raty, bank rozpoczyna proces foreclosure.
Przestroga: Bank ma prawo domagania się zwrotu całej pożyczki nawet wtedy, gdy pożyczkobiorca opóźnił się z jedną ratą, bowiem każdy kontrakt pożyczkowy zawiera tzw.acceleration clause. Owe “przyspieszenie” pożyczki polega na tym, że wobec złamania kontraktu, (którym jest opóźnienie spłaty) bank ma prawo odmówić przyjmowania dalszych rat i zażądać natychmiastowego zwrotu całego bilansu pożyczki. Właściciel domu oczywiście nie jest w stanie zwrócić kilkudziesięciu czy stu kilkudziesięciu tysięcy dolarów (gdyby miał, nie zalegałby z ratami), wobec czego bank rozpoczyna proces przejęcia nieruchomości. Będąc w takiej sytuacji, wiele osób ucieka się do ogłoszenia bankructwa, co daje im prawo do uregulowania wstecznych rat i kontynuowania ich spłaty, a w ten sposób umożliwia zatrzymanie domu.
Procedura przejęcia domu
Przepisy regulujące foreclosure różnią się nieco w poszczególnych stanach, ale przeważnie procedura przejęcia domu wygląda następująco.
Gdy klient nie ogłosił upadłości, bank (lub firma hipoteczna) rozpoczyna foreclosure. Rozpoczyna się ono od tego, że bank składa w sądzie skargę na pożyczkobiorcę, opisując kontrakt pożyczkowy i fakt jego złamania. Kopię skargi otrzymuje pożyczkobiorca i musi na nią odpowiedzieć w przeciągu 20 dni. Jeżeli właściciel domu podważy prawomocność pożyczki hipotecznej lub nie zgodzi się z faktem zalegania z ratami, sąd ustali przesłuchanie stron. Jeżeli właściciel nie odpowie na skargę, jej zasadność po 20 dniach jest automatycznie zatwierdzona i sąd wydaje orzeczenie o przejęciu (foreclosure judgement), w którym podaje sumę, za jaką właściciel może odzyskać dom. Od tej daty właściciel nie może obronić się ogłoszeniem upadłości, lecz ciągle może (przynajmniej w niektórych stanach), spłacić bankowi całą kwotę i zatrzymać dom.
Po wydaniu orzeczenia organ egzekucyjny sądu (sheriff albo marshall) rozpoczyna przygotowania do licytacji nieruchomości. Sprzedaż musi zostać ogłoszona w dwóch gazetach przez co najmniej cztery tygodnie. Licytacja jest prowadzona w lokalu sądu lub w biurze powiatowego szeryfa. Szeryf ma prawo odłożyć tę licytację dwa razy na wniosek właściciela domu, jeżeli on przekonująco uzasadni potrzebę.
Właściciel ciągle ma prawo do wykupienia swego domu na warunkach zadowalających bank (pokrywając jednocześnie wszelkie koszty postępowania sądowego i honorarium szeryfa). Właściciel ma również prawo do odsprzedania swoich praw trzeciej osobie.
Na aukcji bank oferuje sumę równą bilansowi niespłaconej pożyczki. Jeżeli nikt nie da więcej, bank zatrzymuje dom. Ktoś, kto da najwięcej wygrywa przetarg. Bank otrzyma wtedy zwrot pożyczki, a reszta pieniędzy pozostaje na koncie powierniczym w sądzie. W ciągu 10 dni po sprzedaży właściciel ciągle jeszcze może odzyskać dom, zwracając bankowi dług i narosłe kary i koszty. Jeżeli w tym czasie właściciel ogłosi upadłość z paragrafu 13, zyskuje dodatkowy czas na spłacenie i odzyskanie domu.
Około 10 dni po sprzedaży domu kupiec otrzymuje akt własności domu i staje się jego pełnoprawnym właścicielem. Od tego dnia poprzedni właściciel nie ma już możliwości odzyskania swego domu.
Jeżeli na hipotece domu spoczywają inne obciążenia (liens, druga czy trzecia pożyczka), zainteresowane osoby lub instytucje powinny składać wniosek do sądu o zaspokojenie tych roszczeń. Otrzymają pieniądze z nadwyżki pozostałej po spłaceniu pierwszej pożyczki bankowej w kolejności “starszeństwa” swoich roszczeń.
Elżbieta Baugmartner