Polski urząd skarbowy może mieć obiekcje do transakcji zakupu domu, mieszkania czy działki z dwóch przyczyn: po pierwsze z braku udokumentowania legalnego pochodzenia pieniędzy na zakup, a po drugie z powodu zbyt niskiej ceny sprzedaży. Warto o tym wiedzieć.
Nieudokumentowane pochodzenie pieniędzy
Polski fiskus jest zainteresowany źródłem pochodzenia środków. Nie ma problemu, gdy nieruchomość jest finansowana z bankowego kredytu, ale wiadomo, że Polonus płaci gotówką przywiezioną ze Stanów. Jego przychód w Polsce (przeważnie żaden) nie odpowiada jego wydatkom i Polonus zostaje wytypowany do kontroli przez polski urząd podatkowy.
Artykuł 20 ust. 3 Ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych (UPDOF) dyktuje, że „przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzące ze źródeł nieujawnionych” ustala się na podstawie wydatków podatnika w danym roku i wartości zgromadzonego mienia pochodzącego z nieopodatkowanych przychodów. Skoro Polonus nie zadeklarował w Polsce przychodów, widoczna staje się duża dysproporcja między jego zarobkami a wydatkami, więc reakcją fiskusa jest uznanie go za oszusta podatkowego.
Przy wszczęciu postępowania kontrolnego, na urzędzie podatkowym spoczywa obowiązek wykazania, że podatnik uzyskał dochód z nieujawnionych źródeł. Brak polskich zeznań podatkowych i zakup domu wydaje się urzędnikom wystarczającym dowodem. Wytypowany do kontroli Polonus powinien jak najszybciej udokumentować, że nie jest polskim podatnikiem, bo mieszka, zarobkuje i płaci podatki w USA. Jeżeli to uczyni w przekonujący sposób, postępowanie skarbowe zostanie umorzone. Jeżeli nie, bierze się za niego administracyjny sąd podatkowy.
W sytuacji, gdy fiskus dojdzie do wniosku, że zasadne jest opodatkowanie nieujawnionego dochodu, ciężar obalenia tej decyzji spoczywa już na samym podatniku.
Konsekwencją ukrycia dochodów jest konieczność zapłaty podatku w wysokości 75 proc. nieujawnionych dochodów, których wysokość ustala sama skarbówka na podstawie dokumentów, jakie posiada i które podatnik jej przedłoży. Reguluje to art. 30 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych (UPDOF,http://www.pit.pl/att/przepisy/updof.pdf).
Wniosek: Pieniądze do Polski należy słać przelewem na konto w banku i zachować poświadczenia. Sam transfer nie pociąga za sobą żadnych obowiązków podatkowych, co wyjaśniłam niedawno w tekście „Gdy ślesz pieniądze do Polski”. Obowiązki mogą wyniknąć z tego, że przesyłka z darowizny czy spadku.
Zbyt niska cena sprzedaży
Transakcja nabycia nieruchomości wiąże się z kosztownymi opłatami, więc zdarza się, ze strony próbują zaniżyć cenę sprzedaży. Problem może pojawić się wtedy, gdy strony w umowie sprzedaży podają cenę, która w mniemaniu urzędu skarbowego jest znacznie mniejsza od wartości rynkowej. Oto jak fiskus patrzy nam na ręce.
Transakcja sprzedaży nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży. Notariusz przesyła do urzędu skarbowego odpis aktu notarialnego, gdzie jest on analizowany i weryfikowany. Jeżeli fiskus uważa, że cena nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej, to wzywa do jej podwyższenia podając jednocześnie wartość według własnej oceny. W tej sytuacji możesz się zgodzić z wyceną albo ją zakwestionować.
Jeżeli zgodzisz się z wyceną urzędu, to płacisz różnicę między zapłaconym podatkiem a podatkiem faktycznie należnym plus odsetki karne policzone od dnia zawarcia umowy. To właśnie te karne odsetki stanowić mogą problem, bo od daty transakcji mija nieraz parę lat. Okres przedawnienia wynosi 5 lat.
Jeżeli nie zgadzasz się z wyceną urzędu podatkowego, to organ wyznaczy rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33% cenę sprzedaży, to strony transakcji ponoszą koszty opinii biegłego. Urząd Skarbowy może ściągnąć nie pobrany podatek wraz z odsetkami albo od kupującego albo od sprzedającego.
Gdzie jesteś podatnikiem?
Warto wspomnieć o jeszcze jednej komplikacji, która może wyniknąć z nabycia nieruchomości w Polsce przez osobę zamieszkującą w Stanach. Ma ona do czynienia z obowiązkiem podatkowym, do którego zobowiązana jest każda osoba „mająca miejsce zamieszkania na terenie Polski”. Wielu seniorów lubi spędzać czas w Polsce i w Stanach, a uważać Stany za miejsce stałego zamieszkania, by uniknąć konieczności płacenia polskich podatków od całości swoich przychodów.
Za osobę „mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej” uważa się osobę fizyczną, która:
- posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
- przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym”.
Wniosek: Przebywasz w Polsce ponad pół roku – nabywasz tam nieograniczony obowiązek podatkowy, czyli stajesz się tam podatnikiem i musisz deklarować przychód z całego świata. Jeżeli nawet przebywasz w Polsce mniej niż 183 dni, to należy rozważyć, czy masz w Polsce „ośrodek interesów życiowych”. Posiadanie domu czy mieszkania w Polsce jest jednym z wieku czynników, który może przemawiać za tym, że masz ośrodek interesów życiowych w Polsce, a przez to – stałeś się polskim podatnikiem. Więcej na ten temat w książce pt. Powrót do Polski.
Elżbieta Baumgartner