Żyrowanie pożyczki, czyli umowa poręczenia, przerzuca odpowiedzialność akcesoryjną na żyranta (poręczyciela). Zanim podżyrujesz komuś pożyczkę, nawet własnemu dziecku, dobrze się zastanów.
Problem z życia
Pani Maria z New Jersey napisała: “Bardzo proszę o poradę w następującej sprawie. Mój syn chce kupić dom, ale jego oficjalne dochody nie pozwalają na zaciągnięcie w miarę taniego kredytu, natomiast zarobki moje i męża są nienajgorsze. Czy moglibyśmy kupić dom jako współwłasność z synem? Jest tylko pytanie: Jak i kiedy moglibyśmy zrzec się współwłasności na rzecz syna i jakie są tego koszty.”
Jeżeli dochody syna są zbyt małe na zakup domu, to istnieje kilka dróg wyjścia:
- Syn bierze pożyczkę bez weryfikacji dochodu (no income verification). Jest ona nieco droższa od standardowej.
- Rodzice żyrują (poręczają) pożyczkę syna.
- Syn kupuje dom wspólnie z rodzicami.
To ostatnie wyjście jest najbardziej kłopotliwe od odkręcenia w przyszłości. Procedura oddania domu dziecku i przerejestrowania aktu własności omówiona jest w Podręczniku właściciela domu. Ale pozostaje znacznie trudniejsza kwestia pożyczki hipotecznej. Bank musi udzielić zgodę na usunięcie któregoś z pożyczkobiorców z umowy pożyczkowej. Przeważnie polega to na całkowitej spłacie pożyczki i zaciągnięciu nowej, na nazwisko jednej osoby.
Jeżeli syn nie chce wziąć pożyczki bez weryfikacji dochodu, to pozostaje podżyrowanie pożyczki przez rodziców.
Kiedy poręczać
Pytanie: Pomagać czy nie pomagać w zaciągnięciu kredytu?
Poręczanie praktykowane jest coraz częściej, bo wysokie ceny domów utrudniają przeciętnie zarabiającym ludziom otrzymanie pożyczki hipotecznej. Oblicza się, że ok. 2.5 do 3.5% wszystkich pożyczek jest poręczonych przez żyranta.
Żyrant w Stanach Zjednoczonych, tak jak i w Polsce, jest osobą, która gwarantuje spłatę pożyczki i oferuje swoje zasoby jako dodatkowe poręczenie, którego pożyczkodawcy brakuje.
Krótko mówiąc, poręczanie jest niebezpieczne. To nie jest zwykła formalność, lecz poważne zobowiązanie, które może kosztować bardzo drogo. Jeżeli pożyczkobiorca nie będzie w stanie spłacić pożyczki (lub nie zechce), będziemy odpowiedzialni nie tylko za swoją część, lecz za całość długu. Mało tego. Będziemy również musieli zwrócić bankowi wszelkie kary, zaległe odsetki i koszty, jakie bank poniósł podczas ściągania należności.
Ponadto poręczenie pożyczki obciąża naszą historię kredytową, a opóźnione spłaty rat zostaną odnotowane negatywnie w naszej historii kredytowej. Wynika z tego, że możemy sporo zapłacić za nasze dobre serce.
Banki żyją z udzielania pożyczek. Jeżeli komuś nie chcą udzielić kredytu, mają ku temu dobry powód. Domagając się żyrowania długu, przenoszą na żyranta odpowiedzialność, której same nie chcą ponieść. I wiedzą, co robią, bowiem ok. 1/3 dłużników w rezultacie unika swoich zobowiązań i przerzuca ciężar spłaty pożyczki na poręczycieli.
Jak ustrzec się przed kłopotem
Rada: Dmuchaj na zimne.
Powiedzmy, że kolega prosi nas o podżyrowanie pożyczki na samochód. Rada, by wiedzieć, z kim mamy do czynienia, jest zwykłym banałem.
Po pierwsze, zastanówmy się, czy kolegę naprawdę stać na spłatę długu. Fachowcy od kredytów mówią, że spłata zadłużenia nie powinna przekraczać 20% dochodu, a spłata pożyczki hipotecznej wraz z podatkami od nieruchomości – 35%. Jeżeli ktoś porywa się z motyką na słońce, ostudźmy jego zamiary.
Przeczytaj uważnie wszystkie bankowe dokumenty zanim cokolwiek podpiszesz. Federal Trade Commission nakazuje bankowi, by na piśmie wyjaśnił zobowiązania żyranta. Dowiedz się dokładnie, za co będziesz odpowiedzialny w przypadku niewypłacalności dłużnika oraz kiedy i jak będziesz poinformowany o jego uchylaniu się od spłat. Bywa tak, że żyrant nie od banku dowiaduje się o problemie, ale od komornika, gdy kary urosły do dużych sum i jego historia kredytowa jest popsuta. Pomóc tu może broszura Federal Trade Commission pt. The Credit Practices oraz Solving Credit Problems dostępne w witrynie FTC pod adresemwww.ftc.gov. Zwróć się do banku na piśmie, by informował cię natychmiast o opóźnionych ratach.
Kiedy żyrant może się wycofać
Przestroga: Przygotuj się na to, że będziesz odpowiedzialny wiele lat.
Nie możesz zaniechać poręczanie pożyczki dlatego, że się rozmyśliłeś czy dlatego, że pożyczkobiorca zaczyna opóżniać się ze spłatami. Podpisałeś kontrakt, który obowiązuje aż do czasu pełnej spłaty kredytu.
Niekiedy żyrant (poręczyciel) może zostać zwolniony ze swojej odpowiedzialności, ale tylko pod pewnymi warunkami. Przeważnie dopiero kilku latach nienagannej spłaty pożyczki, gdy dochód i stan posiadania pożyczkobiorcy odpowiednio się podniósł. Opłata za odpisanie żyranta (release fee) może wynieść kilkaset dolarów plus kilkadziesiąt za uaktualnienie historii kredytowej żyranta.
Zanim podejmiesz decyzję o poręczeniu pożyczki, dowiedz się szczegółów w swoim banku lub unii kredytowej.
Wspólny zakup domu
Rodzice czasami starają się dopomóc dzieciom w uzyskaniu pożyczki hipotecznej przez dopisanie ich nazwisk na akcie własności. Podżyrowanie pożyczki hipotecznej wydaje się czasem doskonałym pomysłem na zredukowanie podatków, bo rodzice, jako współwłaściciele, mogą odliczać od podatków swoją część kosztu obsługi pożyczki i podatków od nieruchomości.
Niestety, wiele problemów może wyniknąć z tego, że rodzice i dzieci są na akcie własności domu. Jeżeli na przykład ojciec będzie ścigany za długi, to poborca długów może wejść na dom syna. W przyszłośći stary ojciec czy matka nie zakwalifikuje się na przykład do medycznego ubezpieczenia rządowego Medicaid, gdyż będzie współwłaścicielem kamienicy. O tych i innych komplikacjach pisze książna pt. Podręcznik ochrony majątkowej.
Problem wynika wtedy, gdy nadchodzi pora na zakończenie takiego układu. Zamiana tytułu własności nie jest prosta ani tania. W stanie Nowy Jork, na przykład, przekazanie tytułu własności pociąga za sobą podatek w wysokości 0.4% wartości domu poniżej 1 miliona i 1% powyżej miliona. W mieście Nowy Jork płaci się tzw. mortgage recording tax w wysokości 1.75%. Ponadto mogą dojść komplikacje spadkowe w razie śmierci którejś ze stron.
Z powyższych powodów sytuacja jest łatwiejsza, gdy nazwisko rodzica nie figuruje na akcie własności.
Więcej na ten temat można przeczytać w książce pt. Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić
Elżbieta Baugmartner