Jak oddać dom bankowi za długi

Poszybowały raty hipoteczne? Spadła wartość twego domu? Nie jesteś w stanie utrzymać domu czy mieszkania, ale nie możesz go sprzedać bez straty? Przeczytaj, jakie masz przed sobą opcje.

piggy-bank_2752870kFinansowa firma Moody’s szacuje, że 9 milionów właścicieli domów jest winnych bankom więcej niż dom jest warty. Wiele właścicieli zaciągnęło pożyczki hipoteczne o ruchomej stopie, które teraz zwyżkują i sprawiają, że ludzi przestaje być stać na utrzymanie domu. Jeżeli teraz zechcą dom sprzedać – mają prawdziwy kłopot. Chętnych do kupna niewielu, a jeżeli nawet ktoś się znajdzie, to chce płacić o wiele mniej. Dlatego nasila się fala przejmowania domów za długi (foreclosures).

Oto przykład z życia: W maju 2005 roku pan Tadeusz kupił dom na Florydzie z zamiarem przeniesienia sie tam na stale.W międzyczasie znalazł dobra prace w New Jersey i nie chce sie na Floryde przeprowadzać. Miesięczne raty sa dosyć wysokie, tymczasowy lokator się wyprowadza,. Od pół roku żaden kupiec się domem nie zainteresował, mimo że pan Tadeusz spuścił cenę. Pan Tadeusz chce zaprzestac spłaty pożyczki i zastanawia się, jakie konsekwencje oprócz popsucia historii kredytowej mu grożą.

Właściciele domów, którzy nie są w stanie spłacać rat mają przed sobą dwie drogi wyjścia: deed in lieu of foreclosure oraz short sale.

Deed in Lieu for Foreclosure

Akt własności domu w zamian za anulowanie pożyczki hipotecznej. Jeżeli nie masz pieniędzy na spłatę ret i nie jesteś w stanie sprzedać domu, bank może się zgodzić na przejcie domu bez formalnej proceduryforeclosure i na „przebaczenie” straty na domu (deficiency). Deficiency (niedobór), to różnica pomiędzy długiem hipotecznym, a ceną sprzedaży domu. Jeżeli ta różnica nie jest zbyt wielka, to bank czasami woli się ze stratą pogodzić, by uniknąć poniesienia kosztów prawnych związanych z formalną procedurę foreclosure (przejęcia domu za długi).

Warunki:

  • Zaleganie z płatnościami
  • Brak pieniędzy na wyrównanie niedoboru po sprzedaży domu (deficiency).
  • Dom wystawiony na sprzedaż przez dłuższy czas
  • Brak innych obciążeń nieruchomości (liens).
  • Dom jest pusty
  • Wycena domu zrobiona w ostatnich dwóch miesiącach.

O szczegóły trzeba spytać bank.

Deed in Lieu for Foreclosure pojawi się na historii kredytowej i jej zaszkodzi.

Uwaga: Kwota przebaczona przez bank jest uważana za dochód – trzeba ją zadeklarować na zaznaniu podatkowym i zapłacić podatki.

Short sale

Short Sale – to opcja, która polega na tym, że sprzedajesz dom ze stratą i przekonujesz bank, by przyjął pieniądze, mimo że nie pokrywają zaciągniętej pożyczki. Nie każdy bank na to przystanie, więc sukces zależy od negocjacji. Warunki: dom pusty, wystawiony na sprzedaż przez dłuższy czas. Bank może zechcieć przyjąć małą stratę, a nie wydawać pieniędzy na prawników i sądy i oficjalną proceduręforeclosure (przejęcia domu za długi).

Tak jak w przypadku deed in lieu of foreclosure, przebaczona kwota nie jest opodatkowana.

Zabrudzenia historii kredytowej można uniknąć tylko wtedy, jeżeli w trakcje negocjacji namówi się bank, by nie zgłosił krótkiej sprzedaży do biura kredytowego.

Przejęcie pożyczki

Istnieje jeszcze możliwość zwana “mortgage assumption”. Jeżeli znajdziesz nabywcę na swój dom to wiedz, że kwalifikująca się osoba może przejąć twoją pożyczkę (assume the mortgage), nawet jeżeli umowa pożyczkowa mówi, że pożyczka jest “non-assumable”. Banki mają teraz dużo kłopotów ze swoimi klientami i bywają elastyczne.

Przejęcie kredytu polega na tym, że pożyczka na twój dom przechodzi na drugą osobę na wcześniej uzgodnionych warunkach: kwota, termin, oprocentowanie itp. Mortgage assumption jest korzystne wtedy, gdy pożyczka została udzielona na bardoz korzystnych warunkach, które teraz nie są możliwe do uzyskania, bo np. zwyżkowały stopy procentowe.

Przeczytaj również artykuł Jak rząd pomaga właścicielom domów.

The U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) ma pomocne informacje tu:

http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/econ/econ.cfm#4

Przeczytaj też informacje dotyczące twego stanu: http://www.hud.gov/local/index.cfm